Un vendeur très pressé mais beaucoup trop gourmand !

Un vendeur qui est pressé peut être très intéressant pour pouvoir négocier. Cependant, ceci n’est pas toujours vrai, en particulier quand celui-ci a des problèmes d’argent.

Il y a quelques jours, je suis allé visiter un lot de 5 box à 5km au sud de Paris. Il s’agissait de 2 box de 15m2 et 3 box de 25m2. Le vendeur passait par une seule agence. Le prix affiché d’un box de 15m2 était de 27500 € et le prix d’un box de 25m2 était de 38500 €.

Le prix de présentation du lot était à 130 000 €. C’est la première fois que j’allais visiter un lot et qui plus est aussi volumineux. En effet, il y avait tout de même 3 mètres de hauteur sous plafond, ce qui représente tout de même un volume total de 315 mètres cubes. J’ai trouvé cette annonce sur le site leboncoin, après avoir fait une recherche sur le mot clé « lot » en région Ile-de-France.

Comme à ma grande habitude, je suis arrivé 30 minutes en avance par rapport au rendez-vous fixé avec l’agence. La première chose que j’ai remarqué sur place, c’est que l’entrée de la copropriété était située sur un boulevard très passant avec très peu de place de disponibles. Le centre ville était à 5 minutes à pied et une clinique se trouvait juste à côté de l’emplacement.

5 box entree

J’ai questionné plusieurs personnes que je voyais entrer et sortir de chez eux au niveau du boulevard. Je leur ai simplement demandé s’il était facile ou non de se garer dans les alentours. J’en suis même venu à discuter dix bonnes minutes avec un gardien et sa femme qui habitaient là depuis une dizaine d’années, dans une copropriété voisine. Ils m’ont dit qu’il était assez difficile de se garer vu qu’il s’agissait d’un boulevard et que les gens roulaient vite. De plus, ils m’ont précisé que la ville avait fait des travaux de réaménagement pour pouvoir créer des places de parkings, car cela manquait cruellement il y a encore quelques années. Autant de signes positifs qui ont conforté mon envie d’aller visiter et voir ces box d’un peu de plus près.

Lors de cette visite, il y avait la dame de l’agence, son associé ainsi que le vendeur. Nous avons commencé par visiter les 2 box de 15m2 qui étaient situés à l’extérieur. Il s’agissait de box assez volumineux. Tout était relativement propre et en bon état. Un était loué 150 € pour du stockage et celui d’à côté était utilisé par le propriétaire pour du stockage également. Quoi qu’il en soit, il était déjà possible d’en tirer pour 300 € avec ceux-là.

5 box 2 exterieur

Nous sommes ensuite rentrés par une autre porte, pour voir les 3 autres de 25 m2. Le vendeur a ouvert le premier qui mesurait 3 mètres sur 8. C’était un box tout en longueur qui était une nouvelle fois utilisé par le vendeur pour du stockage de matériel de chantier (comme peut l’attester la photo ci-dessous).

5 box interieur

C’est lorsqu’il a ouvert le quatrième box que j’ai eu un choc. En effet, ce n’était pas un box de 25m2, mais de 50 m2, voyez plutôt !

5 box interieur bis

J’ai alors demandé des explications, car je trouvais ça ridicule d’un point de vue rentabilité. Il m’a dit que c’est lui qui avait cassé le mur, dans le but de pouvoir faire un grand espace et y stocker tout son matériel.

Suite à cela, j’ai essayé de questionner le vendeur. J’ai déjà cherché à savoir pourquoi il vendait (même si je le savais déjà). Il m’a fait une réponse très bancale à laquelle je n’ai rien compris. Autrement dit, il m’a raconté n’importe quoi. Deux jours plus tôt sans que je ne demande quoi que ce soit, l’agence m’avait explicitement dit qu’il vendait, car il avait de gros problèmes d’argent. Je n’ai pas apprécié le fait qu’il ne soit pas sincère.

J’ai demandé le détail des charges de copropriété et de la taxe foncière. Les charges de copropriétés s’élevaient à 250 € pour les 5 box par trimestre, soit 1000 € par an. La taxe foncière (payée en 2014 pour l’année 2013) s’élevait à 1095 €. Ce qui faisait déjà un total de 2095 € de taxe.

Avec le prix de présentation et avec un rapide calcul, voici les rentabilités espérées sans négocier avec 10 000 € de frais de notaire :

  • Rentabilité brute : (150 € x 3) + 300 € (box de 50m2) = 750 € à (750 x 12) / 140000 = 6,4 %,
  • Rentabilité nette de charges : (750 x 12) – 2095 = 6905 € à 6905 / 140000 = 4,9 %,
  • Rentabilité nette de charges et nette d’impôt : 6905 – (750 x 12 x 0.7 x 0.3)  – (750 x 12 x 0,7 x 0,155) / 140000 = 2,9 %.

Cette partie -> (750 x 12 x 0,7 x 0,155) correspond à la CSG (Contribution Sociale Généralisée).

Ces chiffres sont exacts dans le cas où il n’y a aucune vacance locative. De plus, pour le box de 50 m2, à part pour du stockage et à 300 € par mois, il faut trouver quelqu’un. Surtout que dans la ville en question, je n’ai pas trop ressenti qu’il y avait beaucoup d’argent…Ou bien, il faut trouver une personne qui veut garer deux de ses voitures, ou des gens qui souhaitent garer chacun leur voiture et qui ne voient pas d’inconvénients à ce que chacun puisse accéder à la partie de l’autre…

Si je voulais profiter au maximum de ce lot, il fallait que je puisse faire des travaux pour remettre une cloison afin de faire deux box distincts. Bien que je puisse déduire ça des charges, cela fait diminuer la rentabilité.

Ce qui me gênait, c’est que le vendeur avait des problèmes d’argent et demandait sûrement une somme lui permettant d’être tranquille après la vente. Dans ce genre de situation il est très difficile de négocier, surtout quand le prix part d’aussi haut. J’ai demandé à l’agence si elle avait une idée de la marge de négociation possible, mais elle n’a pas su me répondre clairement.

Pour la petite anecdote, ce vendeur avait des problèmes financiers sûrement indépendants de ces box, mais il payait la taxe d’habitation depuis 8 ans alors qu’il vivait à plus d’un kilomètre de ses emplacements. Pour votre information, la taxe d’habitation pour ce lot est de 1800 €, 1800 x 8 = 14 400 €. Quand j’ai dit ça, l’agence ne connaissait même pas cette loi et le vendeur encore moins. Je l’ai conseillé de se renseigner pour savoir s’il lui serait possible de récupérer tout cet argent, qui n’est pas négligeable, surtout quand on a des soucis financiers !

Pour terminer avec cet article, je n’ai pas donné suite à cette vente. J’ai simplement envoyé un e-mail à l’agence pour la prévenir, en lui exposant les raisons. La négociation était jouée d’avance et je n’avais pas envie de me lancer dans des travaux (même minimes) pour profiter pleinement de ces places.

Est-ce que vous auriez fait une proposition et si oui pourquoi ?

Dans un prochain article, je vous présenterai une autre visite que j’ai faite concernant 12 places.

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