80 000 euros de travaux et une vente qui ne rapporte rien sur un lot de 12 places de parking

Depuis quelques jours je suis parti à la chasse aux bonnes affaires. J’aimerais vous raconter une visite que je suis allé faire dans l’est de Paris. Cet article a pour but de vous mettre en garde, car pas mal de monde dit que les parkings ne demandent pas d’entretien, ni de gros travaux. Bien que cela reste effectivement plutôt rare, vous allez découvrir dans cet article que ce n’est pas toujours le cas, loin de là !

Un lot de 12 places de parking à 10 minutes de Paris et une rentabilité de 11 %

Il y a quelques jours de cela, j’ai trouvé une annonce sur leboncoin, concernant la vente d’un lot de 12 places de parking. Le prix de présentation était de 59 000 €. Ce qui fait un prix à l’unité de 4916 €. Ceci est plutôt rare au bord de Paris d’avoir ce type de prix. La taxe de copropriété s’élevait à 300 € / trimestre soit 1200 € / an. La taxe foncière était de 650 € / an. Avant d’aller visiter et pour estimer la rentabilité cible, j’ai pris un loyer par parking de 50 € par mois. Ce tarif est à mon sens un des plus faibles que j’ai pu observer aux abords de Paris. Aussi, j’ai pris en compte environ 10 % de frais de notaire (soit 6000 €).

En faisant quelques calculs, voici les rentabilités (brute, nette de charges, et nette de charges et d’impôts) de ce lot :

Rentabilité brute : ((50 (loyer par place) x 12 (nombre de places) x 12 (nombre de mois)) / (59 000)) x 100 = (7200 / 65000) x 100 = 11 %,

Rentabilité nette de charges : ((50 (loyer par place) x 12 (nombre de places) x 12 (nombre de mois) -1850) / (59 000)) x 100 = (5350 / 65000) x 100 = 8,2 %,

Rentabilité nette de charges et d’impôts : ((50 (loyer par place) x 12 (nombre de places) x 12 (nombre de mois) -1850 – 1512 – 781,2 (CSG)) / (65 000)) x 100 = (3056,8 / 65000) x 100 = 4,7 %.

Ce ne sont pas des rentabilités exceptionnelles, mais je précise de nouveau que j’ai pris en compte seulement 50 € de loyer. En prenant 70, on arrive facilement à plus de 15 % de rentabilité brute, 12 % de nette de charges et 9 % de nette de charges et d’impôts. Je me suis dit qu’il était intéressant d’aller jeter un œil à cette affaire, au vu de ces rentabilités plutôt intéressantes.

Le premier élément que j’ai pu détecter lorsque je me suis rendu sur place est le nombre de pancartes « Parking à louer » à foison dans les alentours ! Ce point n’est pas forcément négatif, mais il indique tout de même qu’il y a l’air d’avoir beaucoup d’offres.

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J’ai téléphoné de suite au numéro qui était indiqué sur la pancarte. La personne au téléphone m’a dit qu’elle avait beaucoup de places disponibles et à tous les prix. Cette conversation m’a mise la puce à l’oreille et la visite ne commençait du coup pas très bien.

Un vendeur honnête et des signaux qui ne trompent pas

Je vous propose de partager avec vous par écrit, toute la conversation avec le vendeur.

Vendeur : Bonjour, enchanté ! Moi : Bonjour, également !

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Vendeur : Alors voilà, nous venons juste d’ouvrir le local. Les travaux ont commencé en 2012. La durée du chantier prévue initialement était d’un an et cela a duré trois fois plus de temps que prévu. Une autre entreprise va bientôt passer pour remettre tout au propre. Tout a été refait à neuf, il y en a eu pour très cher ! Moi : Très bien, mais du coup pourquoi vendez-vous si peu cher ?

Vendeur : Je vends si peu cher, car je n’ai pas payé tout ce que je devais (pour les travaux). Même si je loue, je vais mettre plusieurs années à rembourser et je dois payer assez vite au risque de me voir retirer les places de parkings. Moi : Comment ça « retirer » ?

Vendeur : Et bien, si je ne verse pas l’argent rapidement, l’entreprise qui a effectué les travaux risque de me poursuivre en justice. Même si ce genre de procédure peut durer plusieurs années, je n’ai pas envie de prendre le risque de me voir saisir les places par le juge, qui les revendra aux enchères…

Vendeur : Donc vous avez 8 places au rez-de-chaussée à partir de la voiture. J’avais une autre place, mais ils me l’ont supprimé pour mettre une évacuation pour les piétons. Il y a deux places à l’étage et une place à l’extérieur.

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Moi : A combien s’élèvent les charges de copropriété et la taxe foncière ?

Vendeur : La taxe foncière est de 650 € pour les 12 places et il y a 300 € de charges de copropriété par trimestre. Moi : Par contre, les places ne semblent pas très larges. (Après mesure, il s’avérait que la largeur de chaque emplacement était de 1m95, trop étroit pour sortir de sa voiture si jamais des gens sont garés à côté…).

Vendeur : En effet, vous ne pouvez pas y garer de grosses voitures, car cela serait embêtant pour pouvoir sortir du véhicule. Ce bâtiment existe depuis 1955 et la largeur de 2 mètres de chaque place a du être respecté pour que tout le monde puisse se garer. En effet, pour votre information, l’autre bâtiment de parking accolé à celui-ci a été remplacé par une entreprise. Du coup, les gens ont moins de places pour se garer, ils vont se battre pour trouver de la place. En plus de ça, les gens ici n’ont pas beaucoup d’argent et n’ont pas de grosses voitures. J’ai loué une place un jour à un monsieur qui avait une grosse Mercedes.

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Moi : Et à combien était le loyer ?

Vendeur : 50 €. Maintenant, suite aux travaux, il sera sans doute possible de les louer 55 € par mois. Si vous louez tout, vous pouvez en tirer pour 650 € par mois (11 places à 55 € et la place extérieure à 45 €). Pour votre information, j’ai eu une première proposition à distance et la personne m’en proposait 50 000 €. Entre temps, une autre est venue visiter et m’en proposait 30 000 €. Je n’ai pas pu suivre à ce prix là, car je dois plus d’argent à la banque. Moi : Sans trop d’indiscrétion, combien il vous reste à payer ?

Vendeur : Il me reste 31 000 € à payer et pour le reste j’ai du faire un crédit à la banque. En gros, le prix auquel je souhaite vendre c’est le montant de l’argent je dois. Autrement dit, c’est une perte totale pour moi et mon investissement remonte à 2007.

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Moi : Pourquoi les gens ont-ils voté ces travaux ?

Vendeur : En réalité, la mairie a décidé de fermer ce bâtiment en 2012. Les gens ne pouvaient plus se garer. Donc soit, on laissait la situation comme ça ou bien on votait « oui » en assemblée générale pour remettre au propre tout le bâtiment. Le montant des travaux était de 600 000 € !!!

Moi : Pourquoi vous n’avez pas vendu avant ? Vendeur : J’ai vendu mes 13 places en 2009, sauf que je n’avais pas mesuré l’ampleur des travaux. Les gens auxquels j’ai vendu m’ont attaqué en justice, car ils n’avaient pas été prévenus qu’il y a allait avoir de tels travaux. L’affaire a duré jusqu’en 2013 et en réalité le notaire a été condamné à payer 21 000 € de dédommagements. J’avais vendu le lot 43 000 €. Suite à cette procédure, j’ai du racheter l’intégralité des places pour le même prix. Je suis très pressé de vendre pour pouvoir rembourser l’entreprise ayant effectué les travaux, sinon ça risque de partir en procès. J’espère vendre d’ici une semaine.

J’appelle signaux forts, les signes qui peuvent orienter vos choix pour investir ou non sur une affaire donnée. Les signaux forts que j’ai pu identifier (bons ou mauvais) sont les suivants :

 – Présence de multiples pancartes « Parking à louer » dans les alentours (signal fort que je juge comme négatif). En effet, dans 95 % des cas, lorsqu’il y a de la demande il n’y a pas besoin de mettre des pancartes à chaque coin de rue,

– Une rentabilité nette de charges et d’impôts de 9 % possible (signal que je juge comme positif),

– « Vous ne pouvez pas y garer de grosses voitures, car cela serait embêtant pour pouvoir sortir du véhicule » (signal plutôt négatif par expérience, car cela a pour effet de réduire considérablement le nombre de prospects),

– « L’autre bâtiment de parking accolé à celui-ci a été remplacé par une entreprise » (signal positif puisque cela réduit considérablement le nombre de places disponibles),

– « Les gens ici n’ont pas beaucoup d’argent » (signal négatif, car quand on a pas beaucoup d’argent on ne se permet pas de dépenser 50 € pour garer sa voiture tous les mois),

– Pas de possibilité de beaucoup négocier (signal négatif puisqu’en l’occurrence la rentabilité ne changera pas réellement).

Comme on dit, il faut souvent, voire toujours suivre sa première intuition. D’emblée, quand j’ai vu ces pancartes partout, je me suis dis que ce n’était pas bon signe du tout. Pour conclure, suite à cette visite et au vu de ces signaux négatifs, je n’ai pas fait d’offre d’achat à ce vendeur. Pour tout vous dire, même si on me l’aurait donné, je ne sais pas si j’aurais accepté…

Au vu de l’ensemble de ces éléments, quelle aurait été votre décision ?

Lot de 12 places de parking, rentabilités exceptionnelles, un vendeur honnête

2 réponses à 80 000 euros de travaux et une vente qui ne rapporte rien sur un lot de 12 places de parking

  1. Audric 3 janvier 2016 à 15:40 #

    Au premier regard, si je serais tombé sur cette annonce je me serais dit louche, et intéressant.
    Louche par le prix car Champigny est une bonne ville du 94, stationnement payant dans le centre de la ville si je ne me trompe pas, alors trouver une affaire a ce prix ( bon en général le prix d’un loyer de parking se situe plus dans les 65-70 euros dans cette ville), très étonné par les 55 annoncés par le vendeur, mais je pense que le quartier y est pour quelque chose.
    Comme quoi, on parle des appartements, mais les pièges existent aussi dans les parkings garages etc.
    Heureux que tu ne sois pas tombé dans le piège.

    Audric

  2. Nicolas 3 janvier 2016 à 16:08 #

    J’y ai apporté mon analyse, ça se trouve un investisseur plus aguerri se serait jeté sur cette opportunité (même si j’en doute fortement).

    Effectivement, le quartier ne donnait pas trop envie d’y investir…

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