Stratégie pour passer d’une rentabilité de 8% à 13%

Pourquoi j’ai proposé 32000 € à la place de 42000 € ?

Comme précisé dans la vidéo précédente, ma banque était prête à me suivre si je réalisais une opération blanche. Autrement dit, il fallait qu’une grosse partie des loyers « actuels » couvrent les mensualités. Pour rappel, les loyers actuels étaient de 67 € pour les trois places simples et 100 € pour la place double, soit 301 € par mois.

La banque n’allait pas prendre ces 301 € mais environ ¾, soit 210 € environ. Avec les taux actuels (2.25% + 0.36% d’assurance) et sur une durée de 16 ans, le montant du crédit s’élevait tout simplement à 32300 € environ. C’est donc le prix que j’ai proposé au vendeur et qu’il m’a refusé sèchement ! Sauf que je ne me suis pas arrêté là. Je savais que mon offre était trop agressive et surtout que j’avais complètement loupé le début de la négociation.

Quelle était ma stratégie pour passer d’une rentabilité de 7.8% à 12.8% ?

Je suis revenu vers le vendeur une semaine après en m’excusant d’avoir fait une offre trop agressive et je lui ai demandé s’il pouvait me proposer un meilleur prix. Il m’a répondu un jour après avec un nouveau prix de 39500 € (soit une baisse de 2500 €).

Je lui ai répondu que c’était trop élevé et que ma banque ne pouvait toujours pas me suivre sur ce prix. Et figurez-vous qu’il m’a répondu navré, en me disant qu’il voulait bien faire un nouvel effort et que son dernier prix serait de 38000 € (soit une baisse de 4000 € par rapport au prix initial). Autrement dit, cette négociation m’avait fait gagner environ l’équivalent des frais de notaire sur le prix initial. Je ne crois pas l’avoir précisé avant, mais le vendeur ne passait pas par une agence pour la vente.

La première partie de la stratégie a consisté à relancer tout simplement le vendeur. En faisant cela, la rentabilité est passée de 7.8% à 8.6%. Ce n’est pas négligeable et c’est toujours bon à prendre.

La deuxième partie de la stratégie est plus intéressante, car c’est elle qui m’a fait revenir une semaine après vers le vendeur. Le point le plus bloquant dans cette affaire était clairement la place double. C’était une place : difficile à exploiter, charges de copropriété élevées, taxe foncière élevée. En plus de cela, il était hors de question pour le vendeur de vendeur seulement les 3 places simples. Il voulait se débarrasser de son lot entier et rapidement.

Mon idée était donc d’acheter les 4 places, de passer les loyers des places simples de 67 à 85 € et de revendre directement la place double. Je pouvais espérer vendre la place double entre 15000 € et 20000 € vu la discussion que j’avais eu avec une agence sur exactement le même type de bien à 100 mètres du lot.

En reposant les calculs, pour un montant net vendeur de 38000 €, les frais de notaire estimés étaient de 4000 €, donc le prix F.N.I final était d’environ 42000 € (prix initial hors frais de notaire). En étant réaliste, j’aurai pu vendre la place double 18000 €. En retirant les 18000 au 42000, je me serai retrouvé à un prix de 24000 €. Je tiens tout de même à préciser que ce calcul ne tient pas compte de l’impôt sur la plus-value que j’aurai du payer plein pot en revendant la même année.

Suite à la vente et avec les 3 loyers passés à 85 €, la rentabilité brute aurait été de 85 * 3 * 12 / 24000 * 100 = 12.75%.

Maintenant à votre avis, pourquoi je n’ai pas fait une offre à 38000 pour avoir un lot de 4 places de parking avec une rentabilité possible de 12,75% (qui est très raisonnable) ?

La réponse est assez simple : trop de « si » et surtout trop de charges. Je tiens tout de même à dire que cela n’était pas impossible loin de là. Mais il fallait tout de même faire passer les loyers de 67 à 85 donc attendre la fin des contrats des locataires ou bien les expulser et en trouver d’autres (pas terrible). Egalement, il fallait trouver un acheteur pour cette place double en enfilade. Les charges de copropriété étaient trop élevées et le foncier aussi. Pour couronner le tout, j’ai aperçu au dernier moment que les places étaient situées juste à côté d’un rond-point où il était possible de se garer (une cinquantaine de place) et qui était loin d’être rempli au moment où je suis passé (le soir en semaine), regardez plutôt :

rond-point

Pour résumer, si vous souhaitez augmenter sensiblement la rentabilité de votre investissement il est possible comme dans cet exemple de jouer sur la négociation, l’augmentation des loyers et la revente d’une partie du lot (beau combo ^^).

Sur ce coup, je n’ai pas eu le courage de le faire, mais ça viendra.

Auriez-vous signé pour cet investissement ?

stratégie augmentation rentabilité

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