LA solution la plus efficace, pour vous éviter de payer l’équivalent de 6 mois de charges de copropriété de l’ancien propriétaire (partie 2/2) !

Répartition des charges de copropriété en cas ce vente

Avant de réaliser mon premier investissement, j’étais très inquiet par rapport aux charges. Je me mettais des freins dans la tête et je me voyais même déjà payer des sommes astronomiques or il n’en est rien après six mois d’acquisition. Surtout que les charges d’un seul parking sont vraiment limitées, vous ne risquez pas grand-chose, même avec un ravalement général à 1 million d’euros comme évoqué plus haut. Il est normal que vous ayez peur, mais tant que vous n’êtes pas passé à l’action vous ne pourrez pas vous libérer l’esprit.

Ne vous inquiétez pas, je ne vais pas vous parler de détails juridiques à mourir d’ennui. Je vais sans conteste vous amener à l’essentiel et vous n’aurez besoin d’aucune autre information pour maîtriser ces aspects. Lorsque le notaire m’a envoyé le compromis de vente pour relecture, il m’a aussi envoyé plusieurs documents :

  • Procès verbal d’assemblée générale 2012,
  • Procès verbal d’assemblée générale 2013,
  • Procès verbal d’assemblée générale 2014,
  • Carnet d’entretien,
  • Pré-état daté.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27/03/2015, ces documents sont obligatoires sinon le compromis de vente n’est pas valable. C’est le vendeur qui doit solliciter le syndicat (le payer surtout) afin qu’il puisse lui remettre ces documents. Ces derniers permettent de ce faire une idée sur la situation financière de la copropriété et la situation financière du vendeur (vis-à-vis de la copropriété). Je voulais vous parler de cela, car cette loi a l’avantage d’avoir renforcé l’information de l’acheteur qui s’apprête à acquérir un logement ou tout autre bien situé dans un immeuble en copropriété. Vous pouvez lire en diagonale les procès verbaux des années N-2 (ici 2012) et N-1 (ici 2013) et lire un peu plus en détail celui de l’année en cours. En attendant, si vous souhaitez vous focaliser sur les charges de copropriété, le document le plus important est selon-moi, le pré-état daté. Il est composé de quatre parties :

  • Sommes dues par le copropriétaire cédant (le vendeur),
  • Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant,
  • Sommes incombant au nouveau copropriétaire (+ annexe sur la quote-part),
  • Informations diverses.

Les parties qui vous intéressent sont les deux dernières. Plus particulièrement, l’annexe sur la quote-part vous précise au centime près, les charges de copropriété que l’acheteur a payée les deux dernières années. C’est une très bonne manière pour voir si le vendeur ne vous a pas raconté n’importe quoi et qui risquerait de plomber la rentabilité de votre future acquisition. La section « Informations Diverses » vous donnera trois informations :

L’état global des impayés de charges au sein de la copropriété,
L’état global de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs (comprendre vendeur),
L’existence d’un fond de travaux.

Le premier point est très important car il vous donne la situation financière de la copropriété et vous montre si le syndicat gère bien toute la comptabilité. Au moment où j’ai acheté il y avait un peu plus de 11 000 € d’impayés ce qui n’est pas très élevé au vu du nombre de propriétaires. Le vendeur lui n’avait pas d’impayés et il n’y avait pas d’existence d’un fond de travaux. Lorsque vous allez signer chez le notaire, tout est fait pour que le vendeur paye « tout » ce qu’il doit, quitte à ce que ce soit au prorata si c’est en plein trimestre. Si vous avez bien lu la phrase précédente, vous avez dû repérer la petite subtilité -> le vendeur paye « tout ». Vous allez voir dans la prochaine et dernière partie que parfois le vendeur ne paye pas tout réellement. Je vais également vous donner un super conseil pour éviter des payer !

Qui doit payer la régularisation des charges de copropriété ?

Comme vous le savez, une créance devient juridiquement un impayé dès le premier jour de retard de paiement. Autrement dit, le débiteur (le vendeur ou l’acquéreur) est défaillant, dans la mesure où il ne s’est pas libéré de son obligatoire à la date échue. Dans cet article je ne vais pas vous parler d’impayés, mais de régularisation des charges de copropriété. En effet, début août 2015, j’ai reçu une surprise dans ma boîte aux lettres : une régularisation des charges de copropriété de 2014. Je vous rappel que j’ai acheté mon parking en février 2015.

Régularisation des charges de copropriété définition

Lorsque le conseil syndical va contrôler les comptes, le syndicat donne le dépassement du budget prévisionnel à appeler auprès de l’ensemble des copropriétaires, pour l’année N – 1. Ce montant ainsi que la quote-part de chaque copropriétaire sont indiqués dans la convocation de l’AG. Ce dépassement doit être présenté au cours de l’assemblée générale et l’appel de régularisation des charges de copropriété intervient après le vote de l’Assemblée Générale.

Qui paye cette régularisation ?

Quand j’ai reçu cette régularisation autant vous dire que j’étais un peu perdu, car je ne comprenais pas de quoi il s’agissait. Je croyais qu’il s’agissait des impayés du vendeur. Hors comme vu plus haut, le vendeur n’avait pas d’impayés et était bien à jour sur les 4 appels provisionnels.

Dans un premier temps, j’ai contacté le syndicat. Ils m’ont expliqué qu’en début d’année 2015 et après avoir reçu toutes les factures de l’année ils s’étaient rendus compte qu’ils avaient consommés plus de budget que prévu. Ils ont donc procédé à la régularisation des charges de copropriété. J’ai reçu ce courrier seulement maintenant puisque l’assemblée générale s’est déroulée courant juin 2015.

Après son explication, je n’ai pas compris pourquoi c’était à moi de payer, normal non ? J’ai appelé mon notaire et il m’a précisé que c’était effectivement à moi de payer et que cela était clairement indiqué dans l’acte de vente. Il y a même une loi à ce sujet : c’est le propriétaire actuel qui doit payer au moment de l’appel des fonds et ce même s’il s’agit d’un rappel pour des faits antérieurs à votre achat !

Je n’ai pas remis en question ses propos loin de là. J’ai tout de même demandé s’il était possible à l’avenir dans mes prochains investissements, de rajouter une clause pour préciser que c’est le vendeur qui devra payer cette régularisation. Il m’a dit que c’était impossible voire très rare. En effet, lorsque le vendeur signe chez le notaire, tout est fait pour que ce dernier soit totalement déconnecté de son bien. Autrement dit, après signature, le vendeur ne recevra plus d’appels de charges par exemple, logique !

Et pourtant le notaire m’a donné une astuce toute bête pour ne pas payer la régularisation des charges de l’année N–1. Je n’ai trouvé personne qui donne gratuitement cette préconisation. Cliquez ici pour découvrir le conseil de mon notaire !

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