Regrouper ses crédits : une solution pour augmenter ses excédents

Comme vous avez pu le lire au travers des articles précédents, j’ai contracté un crédit immobilier pour financer mon premier investissement de parking. Ce crédit était initialement de 9800 € et à l’heure où j’écris ces lignes il reste un peu plus de 9000 € à rembourser auprès de la banque. Les mensualités sont de 112 € et le loyer de 110 €.

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J’ai fait « l’erreur » de ne pas emprunter sur une période plus longue (2 ou 3 ans de plus aurait été l’idéal). Maintenant, sachez que sur des petits montants comme cela, il sera difficile d’obtenir des durées de financement importantes auprès des banques.

Les courtiers sont de bon conseil

Pour corriger cela, je vais me servir de mon deuxième investissement dont le prix frais d’agence inclus est de 9500 € (après négociation). Au lieu de contracter un deuxième crédit, je vais contracter un seul crédit pour mes deux parkings. Mon premier bien ne s’autofinance pas réellement aux yeux de la banque, car les trois-quarts des loyers ne couvrent pas les mensualités du crédit. Avec cette stratégie, mon objectif est d’avoir un autofinancement pour le premier parking ainsi que pour le deuxième.

Nous sommes actuellement début novembre 2015. J’ai entamé les procédures pour mon premier investissement sur la même période l’année dernière et je sais exactement comment ça se passe. Nous approchons de la fin de l’année et les banques ont autre chose à faire que de traiter des petits crédits de moins de 10000 € en fin d’année. De plus, je n’ai toujours pas de nouvelles du notaire ni-même de la propriétaire. Je ne risque pas de signer avant fin janvier début février. D’ici là j’ai le temps de m’organiser.

Pour mon premier investissement, j’avais déjà contacté trois ou quatre courtiers et je m’étais fait envoyer balader. C’est tout à fait normal, c’était pour un petit montant et ce n’était pas intéressant pour eux (beaucoup de travail et peu de commissions ^^). Désirant contracter un crédit plus conséquent, j’ai de nouveau contacté un courtier que je connais bien et il a été cash avec moi. Il m’a précisé que c’était une somme trop faible et rebelote…

Rentabilité locative

Il m’a préconisé de faire cette opération dans la banque où j’ai mon crédit pour mon premier parking. Au vu des montants, il ne faut pas le faire dans une autre banque, car elle va devoir racheter le crédit et je vais devoir m’acquitter des frais. Ce n’est donc pas intéressant de passer par une autre banque dans ce cas précis.

Votre ennemi en tant qu’investisseur : le déficit

Comme je l’ai précisé ci-dessus, mon objectif est que mes deux biens s’autofinancent. Sauf que si je m’arrête à faire un seul crédit au lieu de deux ça ne suffira pas pour satisfaire mon objectif. Ce que je compte faire c’est de réaliser un remboursement anticipé transparent ^^. Je vais dire à la banque que je souhaite avoir un seul crédit d’environ 16000 € sur 12 ans et basta.

Au moment où je vais aller voir ma banque (courant décembre), il restera 9000 € sur mon premier crédit. Au lieu de financer à 100 % mon deuxième parking, je vais seulement financer à crédit 70-75 %. Ce qui fait que je vais devoir mettre environ 2500 € de ma poche. Le crédit ne sera donc pas de 18500 € (9000 € + 9500 €), mais de 16000 €.

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Aux taux actuels, 16000 € sur 12 ans donne des mensualités de 131 €. Le loyer du deuxième parking sera fixé à 85 € charges comprises. Pour que mes deux parkings s’autofinancent, il faut que trois-quarts des loyers couvrent les mensualités. 110 € (loyer du premier parking) + 85 € (loyer du deuxième parking) *0.7 = 136,5 € (ce qui est supérieur à 131 €).

Comme vous pouvez le constater au travers de cet article, il est possible de transformer une affaire « moyenne » en une bonne affaire. Actuellement, je dois rajouter de ma poche chaque mois environ 10 € pour couvrir les mensualités. Ce n’est pas une catastrophe, mais ça reste tout de même du déficit et il ne faut JAMAIS commencer dans l’immobilier avec un gros déficit.

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Demain, après paiement des mensualités j’aurais 60 € qui tomberont en automatique. Cette somme m’aidera à rembourser par anticipation le crédit. Certes ce n’est pas énorme, mais ce n’est que le commencement et ce qu’il faut comprendre c’est qu’à force d’effectuer des remboursements anticipés je dégagerai de plus en plus de cashflow positif. En effet à chaque remboursement les mensualités diminueront.

Ce deuxième parking est la dernière opération que je ferai à l’unité. Le prochain investissement sera un lot de 3 places minimum et 4 places maximum. J’ai d’ailleurs commencé activement les recherches.

Auriez-vous contracté deux crédits au lieu d’un seul ?

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