Recherche de financement pour mon deuxième parking (partie 2/2)

Bonjour à tous !

Comme j’ai pu vous le dire dans la vidéo précédente, j’ai choisi 5 banques pour partir à la recherche d’un financement pour mon deuxième parking.

Comme l’atteste la vidéo de l’article précédent, les trois premières banques ne m’ont pas suivi ou pire encore, ne m’ont même pas répondu. LCL et la Société Générale sont les deux banques qu’il me restait pour trouver mon crédit immobilier. Vous allez voir et surtout comprendre au travers de cet article, que même avec une réponse positive de leur part, le choix n’a pas été si simple que cela.

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LCL

J’étais déjà allé chez LCL il y a quelques semaines pour prendre la température et savoir s’il m’etais possible d’obtenir un tel financement. J’étais tombé sur un conseiller de mon âge fort sympathique, le contact était très bien passé et il m’avait dit qu’il n’y aurait aucun soucis pour obtenir mon crédit immobilier.

Je suis donc retourné chez LCL pour voir le même conseiller sauf que cette fois je m’y suis rendu avec la promesse de vente signée. En effet, sachez que très peu, voire aucune banque ne pourra finaliser une simulation de prêt sans avoir de promesse de vente signée. Comme l’autre fois, nous avons beaucoup discuté et ce banquier s’avérait très intéressé par l’investissement dans les parkings. En posant les chiffres sur le papier, il a remarqué que c’était très intéressant et surtout très peu risqué au vu du prix et des faibles charges.

Voici précisément les charges dont je devrai m’acquitter chaque trimestre en 2016 :

charges trimestrielles parking 2

Une bonne partie des charges du premier trimestre seront à la charge du vendeur, car je ne suis pas encore officiellement propriétaire aujourd’hui. Après un petit calcul, si pour chaque trimestre je dois payer 36,61 € de charges, cela veut dire que les charges s’élèvent à environ 12,20 € par mois.

Il a imprimé tous les documents nécessaires au projet et nous avons lancé le financement pour une durée de 12 ans, soit 144 mois. Pour rappel, mon besoin de financement était de 9500 €. Sachez qu’une durée de 12 ans pour un tel montant est déjà un exploit, car les banques sont frileuses pour prêter des petites sommes sur une longue période.

Pour être concurrentielle, la banque ne m’a pas pris de garantie pour ce projet. Cependant, le conseiller m’a prévenu qu’il n’était pas certain que ça passe sans garantie. Il m’a simplement dit qu’il m’appellerait (dans 48h) une fois qu’il aurait un retour de sa hiérarchie. Aussi, il ne me faisait pas payer de frais de dossier. Sachez que les banques vous prendront des frais de dossiers si vous n’essayez pas de négocier un peu. Là, je n’ai même pas demandé, c’est venu naturellement de sa part 😉 .

En synthèse, sur ce projet et avec cette banque, cela faisait des mensualités de 73 €. Avec ce parking, je peux estimer un loyer de 80 € par mois charges comprises. Autrement dit, même avec une bonne négociation avec le vendeur et avec la banque, il est très difficile d’être en autofinancement dès la première mensualité. Pour rappel, votre projet s’autofinance si 70 % de votre loyer couvre votre mensualité.

D’ailleurs, quand j’ai dit au conseiller que j’avais déjà un parking en location, il a pris mon loyer 102 € et il m’a dit « ok donc vous ne gagnez pas 102 € mais 71,4 € (102 € x 70 %) ».

Ce qui veut dire que pour la banque, je « perds » 40,6 € chaque mois : 112 € (mensualité du crédit) – 102 € x 0,7 (ce que j’ai comme loyer aux  yeux de la banque).

Avec ce deuxième investissement, je « perdrai » un peu moins d’argent 73 € (mensualité du crédit) – (80 € x 0,7) = 17 € chaque mois.

Cela peut faire peur de dire que je perds de l’argent, mais comme vous pouvez le voir ce ne sont pas de gros montants : 40 € et 17 € respectivement pour mes deux premiers investissements. Sachant que j’ai une stratégie pour faire disparaître très rapidement ces petits écarts 🙂 .

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Société Générale

Comme j’ai pu vous le dire au début de la vidéo précédente, j’ai changé d’agence car mon ancienne conseillère ne comprenait rien à l’investissement immobilier et m’obligeait à vouloir passer par un crédit consommation pour cet investissement. Un conseil, ne vous arrêtez pas à ce genre de barrière, sinon cela va vous ralentir dans vos investissements. Si vous n’êtes pas satisfait de votre conseiller, ou si vous pensez qu’on essaye de vous la faire à l’envers, changez d’agence ou même de banque.

Juste avant d’arriver à mon dernier rendez-vous, le conseiller de LCL m’a téléphoné pour m’annoncer une « mauvaise » nouvelle. En effet, il m’a appelé pour me dire que le financement passait, mais qu’il fallait que j’apporte une garantie de 400 €. Ce n’est pas réellement une mauvaise nouvelle, car mon projet était accepté, il fallait juste que j’apporte une garantie à la banque (pour la « rassurer »). Si vous aussi vous devez apporter une garantie, sachez qu’une grosse partie vous sera restituée à la fin du crédit, donc ce n’est pas de l’argent perdu réellement. J’ai raccroché en lui disant que j’allais réfléchir à sa proposition.

A la SG, j’ai réussi à obtenir un rendez-vous avec la directrice de l’agence. Elle a étudié ma situation, mon projet et m’a demandé quelle était la durée de financement que je souhaitais pour ce projet. Elle a lancé la simulation et m’a sorti une mensualité de 75 € (2 € plus cher que LCL).

Je lui ai mi sous les yeux la proposition de LCL et elle m’a proposé une exonération des frais pour ma carte de crédit pendant 3 ans. Après explication, j’ai finalement compris là où elle voulait en venir. En faisant un simple calcul 2 € x 12 (12 mois dans une année) x 12 (nombre d’années du financement) on arrive à 288 € et ma carte de crédit me coûte un peu plus de 90 € par an. Au final, sa proposition tenait la route même si je ne trouvais pas cela terrible comme proposition commerciale.

J’ai accepté cette proposition sans hésiter, car je n’avais pas de garantie à payer et si je passais par LCL il me demandait de domicilier une partie de mes revenus, ce qui allait me coûter de l’argent (carte de crédit etc.).

Un choix assez difficile

Le plus drôle dans l’histoire, c’est que la SG m’a rappelé 2 jours plus tard, pour me dire qu’on ne pouvait finalement pas partir sur une durée de 12 ans et que le maximum était de 10 ans soit 120 mois pour un tel projet. La mensualité que l’on me proposait était de 91 € assurance comprise !

Qu’auriez-vous fait dans cette situation ?

Personnellement, j’ai pesé le pour et le contre et j’ai finalement accepté cette proposition. Il y a une chose qui a expliqué ce choix, c’est le nombre de projets que j’ai en parallèle (3 parkings). Je ne pouvais pas me permettre de rentrer dans des procédures de rachat de crédit ou bien même de payer des garanties car toute mon épargne était destinée aux frais de notaires (parking 2 : 2300 €, parking 3 : 2600 €, parking 4 : 2600 €) ce qui représente une bonne petite somme tout de même…

Au moment où j’écris cet article, j’attends toujours les offres de prêt sur mon deuxième projet et je viens de signer il y a deux jours la promesse de vente pour mon troisième parking. Il ne me reste plus qu’à prendre rendez-vous pour trouver de nouveau un financement ^^.

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