Recherche de financement pour mon deuxième parking (partie 1/2)

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Bonjour à tous et bienvenue dans cette vidéo !

Aujourd’hui, j’aimerais partager avec vous mon retour d’expérience sur la recherche de financement pour mon deuxième investissement. Pour ceux qui ne me connaissent pas, j’investis dans les parkings à Paris et en région parisienne. J’ai acheté un premier parking en 2015. Là je viens de signer la promesse de vente pour mon deuxième investissement toujours en région parisienne et j’ai un troisième et quatrième projet qui arrivent limite en parallèle. Donc ça demande une certaine organisation.

Alors pourquoi ce sujet des banques ?

Premièrement, parce que je trouve que sur internet on n’en parle pas vraiment dans le sens où on vous dit : allez à la banque, vous obtenez votre crédit, c’est facile, vous ramenez tous les documents et c’est fait. J’aimerais rentrer un peu plus dans le détail.

Deuxièmement, parce que je me rends compte qu’il y a beaucoup de lecteurs qui ont peur : peur des banques, peur des banquiers, peur des crédits, peur de ne pas rembourser leur crédit. Ça fait beaucoup de choses dans la tête et beaucoup de choses qui empêchent de passer à l’action.

Cette vidéo va être décomposée en deux parties. Une première partie où je vous montre qu’il y a des banques qui ne m’ont pas suivi et une deuxième partie où je vous montre qu’il y a des banques qui me suivent. Je vous expliquerai comment j’ai fait pour faire le choix entre les deux banques qui avaient les offres les plus intéressantes.

Comment j’ai géré cette recherche de financement pour ce deuxième parking ?

J’ai choisi cinq banques, quatre dans ma ville et une qui ne l’est pas. Dans ma ville car c’est beaucoup plus facile, en tout cas je vous conseille de prendre des rendez-vous à côté de chez vous. Surtout le week-end (samedi) parce que forcément ceux qui travaillent, comme moi (pour l’instant) la semaine, ce n’est pas évident de se dégager du temps. Prenez des rendez-vous proche de chez vous, pour que cela soit plus flexible et plus rapide.

Et une autre banque, qui est ma banque, la société générale qui était auparavant dans ma ville sauf que ma conseillère ne connaissait rien à l’investissement immobilier. Quand je lui ai présenté mon deuxième projet, elle m’a dit que de toute manière on ne pourrait pas faire de crédit immobilier, qu’on allait faire du prêt perso et que ça ne sera pas autrement. Elle a cru qu’il y avait marqué « pigeon » sur mon front 🙂 donc j’ai simplement décidé de changer d’agence. Cette agence est d’ailleurs juste à côté de là où je travaille. C’est plus pratique pour obtenir les rendez-vous et puis pour se déplacer.

BNP

J’ai commencé par la BNP. J’ai été déçu directement, parce que je m’attendais à avoir quelqu’un en face de moi pour lancer la simulation et potentiellement pour me proposer une offre de prêt. Or ce n’était pas le cas. J’avais tous les documents, tout mon dossier.

Je me suis retrouvé face à conseiller en patrimoine qui avait limite mon âge, voire moins. Le contact n’est pas passé, parce qu’il me parlait de résidence principale et de pierre papier. Cela ne m’intéresse pas d’avoir quelqu’un qui me dit ce que je dois faire et surtout si c’est pour acheter ma résidence principale. C’est juste le pire choix qui puisse être fait par un investisseur immobilier, si c’est le premier investissement 😉 .

Je lui ai tout de même fourni tous les documents, qu’il a scanné et il m’a dit qu’il allait envoyer le dossier à un conseiller immobilier parce qu’à la BNP apparemment ils ont des conseillers immobiliers qui s’y connaissent vraiment.

Une semaine plus tard, je n’avais toujours pas de nouvelles, donc je suis allé à l’agence et par chance le monsieur que j’avais rencontré était à l’accueil. Je lui demande où en est mon dossier, car je n’ai pas eu de retour. Il était stressé, il semblait avoir beaucoup de travail et il m’a dit qu’il avait totalement oublié de transmettre mon dossier et qu’il me promettait de le faire.

Je n’ai jamais eu de retour, donc j’ai mis la BNP de côté, car ça ne m’intéresse pas de travailler avec des gens qui ne sont pas réactifs.

CIC

Une semaine après mon rendez-vous à la BNP, je suis passé chez CIC. Quand je suis arrivé dans le salon d’attente, il y avait un bureau qui était ouvert avec une conseillère et la directrice de l’agence et là les ragots ça y allait, elles racontaient leurs vies et je trouve qu’en face d’un futur client potentiel ce n’est juste pas du tout professionnel. Ça m’a tout de suite refroidi. Enfin bref, j’ai quand même mis ça de côté, je me suis dit ça se trouve on va me proposer quelque chose d’intéressant.

J’ai rencontré une conseillère. Elle a posé les chiffres sur papier. Car quand vous allez à la banque pour la recherche d’un financement et bien le banquier prend pleins d’informations (le prix net vendeur, les frais d’agences s’il y en a, les frais de notaires estimés qui sont généralement indiqués dans la promesse de vente même s’il s’agit d’une estimation, si c’est un investissement locatif, quel sera le loyer hors charge, quelle est la durée de crédit).

J’ai décidé de partir sur 12 ans, car pour mon premier investissement, je me suis un petit peu planté. Je suis parti sur une durée de 8 ans donc 96 mois et forcément mes mensualités étaient assez élevées par rapport aux loyers que je percevais. Ça ne me permettait pas d’être en autofinancement.

Cette fois, je n’ai pas refait la même erreur, je me suis dit je devais partir sur 12 ans sachant que c’était à peu près la même somme car le deuxième parking je l’ai eu à 9500 € frais d’agence inclus alors que le premier je l’avais eu à 9800 €. Pour le deuxième, les frais de notaire sont d’environ 2300 €.

La conseillère a alors lancé la simulation, a imprimé la feuille et là gros blanc ^^ ! Dans ma tête je me suis demandé ce qu’il se passait, je la voyais hésitante. Au bout de quelques secondes, j’ai compris, la conseillère était en train de se rendre compte que dès la première mensualité j’allais gagner de l’argent.

En effet, sur 12 ans ça faisait 72 € de crédit avec 80 € de loyer, même si c’est que 8 € ça a dû lui faire bizarre et elle a dû se dire comment s’est possible que quelqu’un gagne de l’argent dès la première mensualité. Ce qui a été drôle, c’est qu’elle est partie du bureau pour aller parler à la directrice et là la porte était ouverte, j’ai tout entendu et j’ai halluciné, c’était du n’importe quoi.

La directrice disait « combien il a de parking, quels sont ses revenus, de toute manière si on est 33 % de taux d’endettement vous bloquez le financement ». Vous imaginez même pas les conneries que j’ai entendues et honnêtement ça me mets hors de moi parce que là c’est de la jalousie gratuite et ce n’est pas normal de ne pas aider les jeunes à se lancer dans l’investissement immobilier. Donc là c’est un petit coup de gueule désolé mais c’est juste pour vous montrer que des fois on entend des choses délirantes et il faut juste fuir. Si vous entendez ça dans une banque, vous vous barrez et c’est exactement ce que j’ai fait.

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Les banquiers adorent vendre du crédit à la consommation

La conseillère elle est revenue, et le comble c’est qu’au début elle partait sur une simulation de crédit immobilier et là elle m’a dit on va pouvoir vous faire un crédit immobilier, on va forcément partir sur du crédit conso. A cet instant je lui dis, écoutez je ne comprends pas pourquoi vous voulez me faire souscrire à ce type de crédit sachant que d’emblée je suis perdant. En effet, ces crédits contrairement aux crédits immobiliers ont des taux d’intérêts beaucoup plus élevés. Il faut savoir qu’aujourd’hui sur un crédit immobilier on est sur des taux à 2,5 % hors assurance alors que le crédit conso propose des taux deux fois plus élevés. Sachant que l’on part sur des durées beaucoup plus courtes.

Il y a quelques avantages qui sont : le fait de ne pas payer de garantie ni de pénalités de remboursement si vous remboursez par anticipation votre crédit. Quoiqu’il en soit au niveau des mensualités à payer j’étais perdant.

La conseillère ne savait pas quoi répondre. Quand vous mettez des gens face à des réalités concrètes c’est-à-dire des chiffres, c’est mathématique et ça ne peut pas être contredit. Elle savait que j’avais raison, mais ne savait pas quoi me répondre. Elle a poursuivi en me disant que de toute manière on allait pas pouvoir partir sur du crédit immobilier.

Je suis resté naturel, sympathique et j’ai dit qu’on allait pas pouvoir poursuivre car je n’avais pas envie d’acheter de déficit dès les premières mensualités. Elle a très bien compris et nous avons mis fin au rendez-vous. A ce stade c’était la deuxième banque sur les 5 sollicitées et mon projet n’avait toujours pas de financement ^^.

Il ne faut rien lâcher, même après plusieurs refus. Même si 5 banques disent non, il sera toujours possible d’aller en voir une 6ème, 7ème voire 8ème. Il ne faut pas s’arrêter si ça ne passe pas, il faut toujours persévérer. Maintenant, il faut assurément que votre projet soit réaliste. Si vous demandez un million d’euros ça ne passera pas, en tout cas si vous n’avez pas beaucoup de revenus et d’épargne.

Caisse d’épargne

Depuis un an, la caisse d’épargne propose deux choses : des taux spécifiques avec une domiciliation de revenus (il faut que votre revenu atterrisse sur le compte) et des taux spécifiques à la non-domiciliation.

La domiciliations est un système gagnant-gagnant. Si vous mettez de l’argent sur votre compte, en retour on vous propose des taux intéressant. A l’inverse on vous propose des taux un point de base supérieur, ce qui est considérable.

On a lancé 4 simulations, 3 concernant la domiciliation de revenus : une sur 10 ans, une sur 12 ans et une sur 15 ans. Là je sais qu’il y en a qui vont me dire que 15 ans pour 9500 € c’est énorme et je suis totalement d’accord. C’était juste par curiosité et pour voir si c’était possible de faire ça et quelle mensualité ça me permettait d’obtenir. Sur 10 ans cela donnait quelque chose comme 95 €, sur 12 ans 75 €, sur 15 ans 65 € environ. La quatrième simulation portait sur la non-domiciliation de revenus et là sur 12 ans ça faisait du 100-105 € soit à peu près 30 € plus cher, donc impossible de partir là-dessus.

J’ai dit au conseiller que la partie domiciliation m’intéressait au vu des taux. Je lui ai alors demandé qu’est-ce que ça voulait dire domicilier les revenus ou plutôt à partir de quand la caisse d’épargne estimait que les revenus étaient domiciliés ? Est-ce que c’est 50 % des revenus que je perçois, est-ce que c’est la totalité, est-ce que c’est par rapport à la mensualité du futur projet, faut-il deux fois la mensualité, trois fois la mensualité, un pourcentage ou autre.

Encore une fois gros blanc, le conseiller ne savait pas quoi me répondre. Je n’étais pas vraiment rassuré et il a préféré de mettre fin à notre entrevue, toujours dans une ambiance sympathique. Il m’a dit écoutez, faites encore le tour des banques, regardez ce qu’elles vous proposent et moi je reviens vers vous concernant la domiciliation de revenus pour savoir ce que ça veut dire exactement. Il ne m’a jamais rappelé…

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Synthèse

J’ai passé trois semaines à chercher un financement et je n’avais toujours rien. Sachant que lorsque vous signez la promesse de vente chez le notaire, vous avez une date limite pour trouver un financement sinon vous pouvez potentiellement perdre l’affaire et payer les indemnités d’immobilisation.

J’en ai terminé avec cette vidéo. La suivante sera dédiée aux deux autres banques qu’il me restait. Je vous expliquerai comment ça s’est déroulé sachant que c’étaient deux expériences plutôt positives. Cependant, le choix a été difficile car on ne me proposait pas forcément les mêmes conditions.

Pour information, je ne dis pas dans cette vidéo que ces banques sont incompétentes ou qu’il ne faut pas aller cherchez vos financements là-bas. Il s’agit de mon expérience et d’une agence à l’autre les réponses auraient pu être totalement différentes.

Sur ce, je vous dis à très bientôt et si vous avez des questions n’hésitez pas à laisser un commentaire sous cette vidéo.

autofinancement, crédit immobilier, recherche financement parking

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