Une offre psychologiquement refusée par le vendeur !

Salut à tous et bienvenue sur ce nouvel article en cette période de rentrée ! Aujourd’hui, j’aimerais vous parler des freins psychologiques non pas de l’investisseur ou bien de l’acheteur, mais bien du vendeur. C’est un élément à ne pas négliger si souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour voir votre offre immobilière acceptée par le vendeur.

Il y a quelques jours, je suis allé visiter un parking à 300 mètres de chez moi. Je sais pertinemment qu’il y a une très forte de demande dans le quartier, mais je sais aussi qu’obtenir une bonne rentabilité est compliqué, car les prix sont élevés (en moyenne 18 000 €).

Concernant la demande, les rues sont totalement bondées le matin et le soir après 20h00. Il m’est arrivé de venir une fois en voiture et j’ai mis près de 45 minutes pour trouver une place, j’étais dingue ! Cependant, une très forte demande est la première étape, l’autre étape c’est d’avoir une bonne rentabilité.

J’ai déjà loué une place de parking dans la résidence neuve où je vis, pendant un mois au prix de 75 € charges comprises. J’ai donc une idée très précise du montant des loyers aux alentours.

L’annonce que j’ai trouvé était celle d’un parking à 13 000 €. Arrivé sur place, je suis rentré dans la voiture de l’agent immobilier. Nous sommes descendus au dernier sous-sol (3ème), ce qui a été pour moi le premier point négatif. Comme vous le savez, plus l’accessibilité est simplifiée pour le locataire et plus votre bien a de la valeur. Bien que la place était au dernier sous-sol, il y avait un ascenseur juste à côté pour pouvoir remonter à la surface.

copropriete-bien-entretenue
Hormis cela, la copropriété était très bien entretenue, les sous-sols étaient éclairés et il y avait énormément de voitures garées, ce qui était un signe positif supplémentaire et ce qui confirmait la forte demande dans le quartier.

J’ai posé les questions de base à l’agent : le montant des charges de copropriété, la taxe foncière, le prix moyen d’une place. Je lui ai dit que j’étais investisseur et j’ai essayé d’en apprendre un peu plus sur le vendeur, mais il n’a pas lâché d’informations importantes.

J’ai quand même demandé s’il pensait que le vendeur pouvait me proposer un meilleur prix et il m’a dit que je pouvais essayer. Je lui ai alors demandé de combien il pensait que je pouvais baisser, mais il n’a pas su me dire de combien exactement. Le fait qu’il ne m’aiguille pas, a été le plus difficile, car j’ai du réfléchir à un prix « acceptable »…

Rentabilité locative

Avec les informations que m’avait donné l’agent, la rentabilité brute s’élevait à 7 %, ce qui était bien en-dessous de mes espérances. J’ai proposé un prix qui me permettrait d’en tirer une rentabilité brute de 10%.

Dans mon offre (que j’ai envoyé par e-mail), j’ai commencé par soulever les points positifs. J’ai également jouer sur les points négatifs : place située au dernier sous-sol ce qui ne facilite pas l’accès. Autre aspect à ne pas négliger, c’est qu’il y a de nouveaux programmes de constructions dans le quartier, qui vont faire perdre de la valeur au bien. En effet, de nombreuses places de parking vont être construite et il sera plus facile de se garer.

Enfin, j’ai présenté un autre élément stipulant qu’habitant à moins d’1km de l’emplacement, j’allais devoir m’acquitter de la taxe d’habitation. Ce dernier point n’était pas tout à fait correct, vu que je n’allais pas en faire un usage personnel.

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J’ai fait une offre à 9000 €. C’était ce prix qui me permettait d’obtenir une rentabilité brute de 10%. Cette offre a été refusée 2 jours plus tard, car cela a fait peur au vendeur. L’idée de voir une somme de 5 chiffres passer à 4 chiffres a totalement bloqué la vente. Je n’ai même pas eu de contre-offre et l’agent m’a dit qu’il fallait que je fasse un meilleur prix. Peut être que si j’avais proposé 10000 € ça serait passé. Je n’ai pas fait une autre offre, car cela ne devenait plus du tout intéressant, au-dessus d’un seuil de 9000 €.

Finalement, je me suis demandé si c’était réellement mon prix qui avait bloqué cette vente. Je pense que ce n’est pas la seule raison. Le type de vendeur l’est tout autant. Je suis tombé sur un vendeur qui n’était visiblement pas très pressé de vendre. Pour mon premier parking, j’ai réussi à le faire passer de 15000 € à 9800 €. Donc le prix que j’ai proposé pour un parking situé en banlieue n’était pas irréel.

Auriez-vous proposé un meilleur prix ou bien auriez-vous fait comme moi en arrêtant net cette négociation ?

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