Mon premier achat de place de parking, servi sur un plateau d’argent ou presque (partie 2/2)

Sans un bon emplacement, une place de parking n’aura pas de valeur. Vous pouvez très bien réaliser une super affaire, mais si elle est perdue en pleine forêt, vous n’aurez pas de clients et votre rentabilité sera de 0 %. En plus de cela, vous ne serez pas très enthousiasmés à l’idée de devoir payer les mensualités du crédit auquel vous souscrirez.

Dès la fin de la visite, je me suis forcé à aller demander plus de renseignements sur le quartier. Pourquoi forcé, car je suis sorti de mon cercle de confort. Je n’ai pas pour habitude d’aller parler au premier inconnu (chose qui maintenant m’est beaucoup plus facile à faire). Je savais que cela allait être décisif et j’ai pris mon courage à deux mains pour en savoir d’avantage.

Les 3 précisions essentielles que peuvent apporter des riverains pour l’achat d’une place de parking rentable

Je ne suis pas allé parler à la première personne que j’ai vue, car rien ne pouvait montrer qu’elle était du quartier. Je l’ai joué fine et je suis allé discuter avec le patron d’une brasserie qui faisait l’angle (à 50m du garage).

Je ne lui ai pas directement précisé que je voulais investir dans un parking. Voici comment j’ai amené le sujet :

« Bonjour, connaissez-vous un peu le quartier ? Je vais bientôt habiter dans le coin et j’aimerais savoir s’il est facile de se garer car j’ai une voiture ? »

Je m’attendais un peu à la première réponse mais pas du tout à la deuxième. Il m’a répondu qu’il connaissait très bien le quartier, puisque cela faisait 10 ans qu’il y habitait. Ensuite, il m’a précisé que c’était un vrai challenge pour se garer, depuis que la mairie avait installé des voies de bus. Et qu’en plus de cela, les agents passaient très souvent mettre des PV à ceux qui ne payaient pas. Enfin, il m’a dit qu’il louait une place de parking 120 €, dans une rue voisine.

Imaginez un seul instant la quantité d’informations que m’a apporté ce seul interlocuteur !

Étant novice, je n’avais même pas remarqué les voies de bus. C’était un boulevard et il n’y avait effectivement pratiquement aucune place pour se garer. Je n’avais pas vu, mais sur le peu de voitures garées il y avait quelques PV. Enfin, il m’avait donné sans que je lui demande une estimation du loyer dans le quartier.

Je ne me suis pas arrêté là, je suis aussi allé demander à un concessionnaire de voitures. J’ai posé les mêmes questions. Il m’a répondu qu’il avait habité là il y a dix ans et que c’était une folie pour se garer ici, y compris aujourd’hui. Il m’a dit que le mieux était de louer un parking ou bien de contacter la mairie de pour connaître les tarifs d’une carte d’abonnement de stationnement à Paris. Il a ajouté qu’il serait moins cher de prendre un abonnement, mais que l’inconvénient résidait dans le fait de ne pas avoir sa voiture protégée à l’extérieur. Pour le loyer, il l’estimait à 110 € minimum.

Ce monsieur ma donné deux informations supplémentaires : qu’il était possible d’obtenir une carte de stationnement à la mairie de Paris ainsi qu’une indication sur le loyer minimum d’une place de parking. Il disait vrai car après la discussion, j’ai pu constater qu’il y avait pas mal de vignettes de stationnement de la ville de Paris, collées sur les pare-brises.

J’ai décidé de demander à une troisième personne pour me convaincre. Pour cette dernière entrevue, je suis entré dans une agence pour en savoir plus sur le marché ces temps-ci, notamment au niveau des parkings. L’agent m’a répondu qu’ils avaient beaucoup de demandes de location et malheureusement trop peu d’offres.

Pour résumer, les 3 précisons que peuvent vous apporter les riverains sont les suivantes :

  • Vous informer sur la difficulté ou non à se garer,
  • Vous donner une évaluation du loyer potentiel auquel vous pourrez louer votre place de parking,
  • Vous renseigner sur l’offre et la demande.

Ces éléments sont nécessaires mais pas suffisants.

Avant de proposer une offre, il faut connaître le rendement du parking pour savoir s’il est rentable

Le lendemain, j’ai contacté l’agence et je suis tombé sur la responsable. J’ai posé cette question très importance :

« Pourquoi le vendeur souhaite t-il vendre sa place de parking ?

Elle m’a répondu que le propriétaire avait plusieurs places de parking, qu’il souhaitait en vendre quelques-unes et en garder une pour lui. La réponse à cette question est très importante, car elle va vous orienter dans votre future négociation. En l’occurrence, sa réponse était très intéressante, je lui ai alors posé deux autres questions :

« Quel est le montant des charges de copropriété ? »

« Quel est le montant de la taxe foncière ? »

Elle m’a répondu sans en être certaine, que les charges de copropriété étaient d’environ 30 € par trimestre (120 € par an) et que la taxe foncière était de 50 € par an. Les frais de notaires étaient estimés à 2200 € T.T.C.

Suite à cet appel, j’ai pu estimer le rendement du parking. Il existe trois types de rendements (le brut, le net et le net net). Pour savoir si le rendement de la place de parking est intéressant, je vous conseille de calculer le rendement net. Pour cela, vous devez faire la somme des loyers que vous prévoyez de percevoir à l’année. Sur ces loyers, vous devez retirer les charges que vous serez obligé de payer. Enfin, vous devez diviser le tout par le coût d’achat (frais d’agence inclus + frais de notaire) et multiplier le résultat par 100.

Voici le rendement net du parking que je pouvais espérer, sans avoir négocié : (((110 * 12) – (30 * 4) – 50) / (15 000 + 2200)) * 100 = (1150 / 17 200) * 100 = 6,7 %. Pour vous donner une comparaison, ce rendement est presque 7 fois supérieur à celui du livret A ! Autrement dit, en achetant cette place de parking, même sans négocier, cela rapporterait 7 fois plus, que de placer cet argent sur un livret d’épargne. Rendez-vous compte !

Autant vous dire que j’étais excité à l’idée de me lancer dans la phase de négociation.

Et vous, quel était le rendement de votre premier parking ou appartement ?

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4 réponses à Mon premier achat de place de parking, servi sur un plateau d’argent ou presque (partie 2/2)

  1. Didier-Fabrice 17 mars 2015 à 17:48 #

    Bonjour,

    Pour le calcul de rentabilité, il faut en effet prendre le coût d’achat ie intégrer tous les frais (les frais d’agence et les frais d’acte). Sur un parking cela peut représenter une grosse proportion.

    Quand je fais une première estimation, je me base sur le prix d’achat car j’estime que je vais négocier à minima le montant des frais de notaire. Mais en fonction de l’avancement des négociations, je refais les calculs en prenant en compte le coût d’achat (les FDN vont représenter de quelques mois à plusieurs années de loyer, c’est une grosse erreur de les omettre).

    • Nicolas 17 mars 2015 à 19:30 #

      Bonjour Didier-Fabrice,

      Merci pour tes retours constructifs. Effectivement, il faut bien indiquer les frais de notaire dans le calcul de la rentabilité. Sur cet exemple, ne pas intégrer les frais de notaire reviendrait à faire augmenter de 1 % la rentabilité nette. Ce qui est assez conséquent.

      J’ai procédé exactement de la même manière que toi. Le prix des frais de notaire étant basé sur le prix net vendeur, j’ai attendu de négocier avant de me lancer dans une quelconque signature.

  2. Emma 18 mars 2015 à 13:31 #

    Bonjour Nicolas,

    Un parking comme premier investissement serait compliqué au sein d’une société civile immobilière, en raison du régime fiscal (l’impôt sur les sociétés et TVA) que cela impliquerait, mais d’un autre côté l’IS peut être intéressant dans certains cas (amortissement des immeubles), cela dépend de sa situation personnelle. Est-ce une question que vous avez aussi travaillée ?

    • Nicolas 19 mars 2015 à 21:29 #

      Bonsoir Emma,

      Je n’ai pas encore travaillé cette question. Mais grâce à votre site je vais pouvoir commencer à m’y intéresser. Merci à vous.

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