Le précieux conseil d’Olivier Seban qui aurait pu me faire gagner 30% de loyer supplémentaire (partie 2/2)

Quelle est l’erreur immobilière de débutant que j’ai faite et comment je compte la corriger rapidement ?

La plus grosse erreur que commettent les investisseurs débutants, c’est de ne pas négocier. Ils ont pour la plupart, peur de demander et surtout peur d’avoir des refus aussi bien de l’agence, du vendeur que de la banque.

Je ne peux pas dire que je n’ai pas eu peur de demander, mais en tout cas j’ai osé le faire et ça a payé. Cela m’a valu de gagner 5200 € en seulement quelques minutes de négociation. Autant vous dire que ça en vaut largement la peine. Pour faire une brève analogie, avec un taux équivalent à celui que j’ai aujourd’hui, cela représente presque 4 ans de crédit ou bien encore presque 2 fois mon salaire mensuel net d’ingénieur ! A choisir entre travailler 40 jours ou être endetté 4 ans de plus, je préfère oser demander, quitte à me prendre des réponses négatives à foison. Mon erreur ne vient donc pas de la phase de négociation. Elle se trouve plutôt au niveau de la banque et c’est tout bête !

J’ai emprunté sur une période de 108 mois, soit 9 ans. Pourquoi 9 ans, car la banquière m’a dit que ça allait être difficile d’emprunter sur une période plus longue. Résultat, j’ai fait confiance à la banquière et ça c’est une belle erreur. Bien que ça soit une professionnelle de part son métier, elle n’a pas été du tout professionnelle vis-à-vis de moi. Il ne faut jamais faire confiance à un banquier, une agence ou autre, tant qu’on ne les connait pas. C’est un peu comme les enfants avec les inconnus ^^. Les gens sont plus ou moins compétents et ce dans tous les domaines confondus.

erreur

Le fait d’avoir fait confiance à la banquière a généré une autre erreur : avoir des mensualités trop élevées par rapport à mes loyers et ne pas être en autofinancement. Il y a des erreurs qu’il est possible de corriger et d’autres pas vraiment. Dans mon cas, il est possible de la corriger. Avant cela, il convient d’identifier la source. En l’occurrence, la source de mon erreur provient du fait qu’aux yeux de la banque je ne suis pas en autofinancement. Pour l’être, il faut qu’un peu moins de ¾ de mes loyers couvrent mon crédit.

Il y en a certains qui vont dire : « Oui, mais plus j’augmente la durée de mon crédit, plus le coût de mon crédit est élevé. » Effectivement, c’est vrai et alors ? Ce n’est pas vous qui allez payer le coût du crédit mais les locataires. En plus de ça vous aurez plus de cash chaque mois, car les mensualités seront plus faibles que les loyers. Cela vous permettra de rembourser plus rapidement votre dette.

¾ de mes loyers après commissions d’agence (102.08 €) correspond à environ 75 €. Autrement dit, il faudrait que les mensualités de mon crédit soient de 75 € maximum pour être en autofinancement sur cet investissement.

Pour ce faire, je n’ai pas 50 solutions, à vrai dire j’en ai 3 :

  • Solution 1 : je demande à ma banquière d’augmenter la durée du crédit,
  • Solution 2 : je loue ma place à deux motos (80 € par moto, soit 160 €),
  • Solution 3 : je fais un remboursement anticipé et je demande à réduire les mensualités du crédit.

L’avantage de la première solution, c’est que je n’ai pas à débourser 1 centime pour cette opération. L’inconvénient c’est qu’il y a très peu de chance que cela soit autorisé au vu de mon contrat, à moins d’avoir une très bonne raison. De plus, cela allongera la durée de ma dette. Toujours est-il que c’est quelque chose que je vais demander.

L’avantage de la deuxième solution, c’est que je n’ai rien à demander à ma banque. L’inconvénient, c’est que louer une place de parking 80 € à une moto est plutôt cher et que dans le quartier où mon bien se situe, les motos se garent sur les trottoirs. Aussi, cela demande de mettre fin au contrat du locataire actuel et il faut trouver deux locataires ensuite. Autrement dit, plus de boulot à faire avec cette option.

L’avantage de la troisième solution, c’est que c’est une opération qui est tout à fait faisable (j’ai fait la même chose pour mon crédit étudiant à plusieurs reprises). L’inconvénient, c’est que je vais devoir débourser plusieurs milliers d’euros pour que les mensualités soient réduites.

light bulbs sketched on chalkboard Many small ideas make a big one

Dans l’idéal, je préfère amplement la première solution, car cela ne me coûtera rien. Maintenant, je pense que ça sera la troisième solution qui sera retenue.

Pour résumer, il ne faut pas toujours croire ce que disent les professionnels. Dans mon cas, j’ai perdu près de 30 % sur le loyer que je perçois aujourd’hui. En effet, si mes mensualités étaient de 75 €, j’aurai à peu près 30 € de plus chaque mois (mon loyer C.C étant de 102.08 €).

De plus, ce qui est frustrant, c’est que si j’aurai demandé une durée de crédit de 15 ans, je suis certain que la banquière aurait accepté. Le fait d’augmenter cette durée aurait fait diminuer les mensualités (un cashflow positif, moins de risques pour moi ainsi que pour la banque). Aussi, cela aurait augmenté le coût global du crédit (plus d’intérêts à payer et donc plus d’argent pour la banque).

Certaines personnes désirent rembourser le plus rapidement possible, d’autres souhaitent avoir du cashflow positif afin de se créer des revenus complémentaires ou encore avoir les deux. Cela dépend de vos projets. A ce jour, je préfère avoir des revenus complémentaires. Si c’est votre cas, ne vous souciez donc pas de ce que vous dira un banquier quant à la durée possible du crédit. Après, bien entendu, si vous lui demandez une durée de 40 ans pour rembourser votre parking à 10 000 € ça ne va pas le faire. Visez à obtenir un cashflow positif et le plus élevé possible en allongeant la durée du crédit, dès le montage de votre offre de prêt.

Avez-vous fait ce genre d’erreur et si oui qu’avez-vous mis en place pour la corriger ?

Le prochain article sera dédié à l’interview que j’ai eu avec Olivier Seban en personne :-).

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5 réponses à Le précieux conseil d’Olivier Seban qui aurait pu me faire gagner 30% de loyer supplémentaire (partie 2/2)

  1. Jérôme 28 juin 2015 à 12:40 #

    Bonjour Nicolas,

    Merci pour cet article, maintenant je saurais comment faire si j’achète un prochain parking/garage à crédit.

  2. Audric 3 janvier 2016 à 15:12 #

    Solution 1: bonne idée, Je te conseil aussi la première option, allonger la durée de ton crédit, tu n’es pas perdant au contraire.
    Négocie aussi ton assurance… C’est toujours quelques euros de gagné.
    Solution 2: pas très fan, mettre un locataire sérieux à la porte après moins d’un an, pas très pro. Pas bonne pub pour l’agence.
    Je préfère créer de la valeur a mon produit et le vendre plus cher à mon client que de le mettre dehors.
    Autre option, tu disais qu’il était possible de boxer ta place…d’où mon idée de donner de la valeur à ton bien.
    Solution 3: pourquoi pas si tu as du cash, je préfère le savoir dans un rendement net même à 5% que sur mon compte ( attention à garder une épargne de précaution).

    Audric

  3. Nicolas 3 janvier 2016 à 15:36 #

    Bonjour,

    La solution 1 est tombée à l’eau car elle va à l’encontre de la solution que j’ai choisi (la 3).

    J’avais eu l’idée de la solution 2 car cela faisait seulement 2-3 mois qu’il était en location. Je peux effectivement boxer, mais ça fera trop limite ensuite pour rentrer, la place étant vraiment étroite. C’est une chose que je compte faire sur mon 3ème et 4ème parking qui sont côte à côte et que je signerai dans 2-3 mois.

    Aujourd’hui, j’ai opté pour la solution 3, l’objectif étant d’être en auto-financement courant mai.

    Les excédents serviront à payer les charges et impôts et le reste je le mettrai de côté.

    Pour l’épargne de précaution tu as tout à fait raison. J’étais à la banque hier avec un conseiller patrimonial et il m’a dit que c’était bien dans avoir un peu. Par forcément sur un livret A ^^, mais sur d’autres supports à 4-5% bien connus ;-). C’est un équilibre à avoir, pour l’instant je touche du bois, j’ai pas eu de pépins et je préfère mettre toute mon épargne dans des projets immobiliers, mais ça peut arriver à tout le monde malheureusement.

    A bientôt, merci pour ton intérêt et tes commentaires

  4. Audric 3 janvier 2016 à 15:53 #

    Re,

    Je te rejoins sur ta dernière phrase à 100% car je suis du même avis, je préfère mettre toute mon épargne dans des projets immobiliers.

    Dommage pour la solution 1, mais la 3 est très bon, au lieu de te verser 50 euros par mois, tu te verses 60/70 euros à mettre de côté.

    Tu te prives d’un resto et un ciné par mois pendant quelques mois… C’est faisable, j’ai réussi a me priver d’un ciné par mois.
    Avec ces économies tu rembourses plus, et dans 10 ans tu te feras des sorties tous les soirs LOL, tu m’as compris.

    Audric

  5. Nicolas 3 janvier 2016 à 16:04 #

    Lol le ciné j’y vais pas très souvent de toute manière. Après je n’en suis pas à me priver d’aller au ciné ou au resto quand même ^^.

    Il y a deux écoles, ceux qui vivent au jour le jour et qui dépensent tout ce qu’ils gagnent en épargnant rien ou quelques dizaines d’euros. Et il y a ceux qui décident de faire attention et d’épargner un maximum dans des investissements pour en récolter les fruits plus tard.

    Avec les parkings, ce qui est bien c’est que les fruits on les récolte très rapidement, immédiatement en négociant correctement (le bien et le crédit).

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