Le précieux conseil d’Olivier Seban qui aurait pu me faire gagner 30% de loyer supplémentaire (partie 1/2)

Lorsque j’ai signé définitivement pour mon premier investissement, je me suis dis que j’avais réalisé une excellente affaire. C’est à la fois vrai et à la fois faux, tout dépend à quel niveau on se place.

Personnellement, j’ai toujours eu du mal à me dire qu’il fallait investir dans des formations. Cependant, en réalité, chacun de nous a déjà investi dans des formations sans s’en rendre compte. Quand vous achetez un livre sur l’investissement immobilier par exemple, vous achetez de l’information et vous vous formez, car vous apprenez des choses.

En revanche, il y a tout de même une grosse différence entre un livre et une formation en live avec un interlocuteur en chair et en os devant vous. Bien que cela soit beaucoup plus cher, il est possible d’apprendre une quantité astronomique d’informations. Sachez qu’en général, les personnes qui font ces formations, synthétisent des années et des années d’expérience dans un domaine spécifique. Cette expérience est restituée en l’espace de quelques heures voire quelques jours seulement.

Je me suis décidé depuis début 2015 à me payer des formations de qualité. Je ne compte pas m’arrêter en si bon chemin, au vu de tout ce que j’ai pu apprendre en l’espace de quelques mois. Actuellement, je suis la formation d’Olivier Seban (Immob2A). Pour ceux qui ne connaissent pas, l’objectif de cette formation est d’apprendre à acheter 2 appartements sur une très courte période. Bien que cela ne porte pas en particulier sur les parkings, c’est un système qui peut parfaitement être utilisé de la même manière sur ce type de bien.

formation article

Voici une phrase que répète souvent Olivier Seban « Apprenez à investir avant d’investir ». Au début de sa formation, je n’avais pas vraiment perçu la puissance de cette phrase. Ce n’est que quelques modules plus tard que j’ai vraiment saisi toute sa signification. Il faut dire que derrière ça il y a de vraies questions : comment puis-je savoir que j’ai assez de connaissances pour passer à l’action, y-a-t-il une quantité d’information minimum à avoir pour me lancer, combien suis-je prêt à dépenser pour me former etc. Tout cela dépendant de chacun, certains vont lire 1 ou 2 livres puis se lancer, d’autres vont prendre plusieurs mois voire années, se payer des formations et ensuite passer à l’action.

Aujourd’hui, j’ai compris l’intérêt qu’il y a à se former. Avant de repasser à l’action, je préfère attendre la fin de chaque formation, pour me dire psychologiquement, que tout ce qu’il y avait à savoir est acquis. Je suis plus serein face à cela. Maintenant, cela ne m’a pas empêché il y a encore quelques jour de discuter avec un courtier sur ma capacité d’investissement.

La différence entre un investisseur débutant et professionnel

Comme j’ai dit plus haut, sur mon premier investissement je pensais avoir réalisé une excellente affaire. En effet, au vu des négociations que j’ai réalisées, j’ai cru que c’était le cas :

  • Prix net vendeur d’origine : 11500 € -> Prix net vendeur final 8000 €,
  • Honoraires d’agence d’origine : 3500 € -> Honoraires d’agence finaux 1800 €.
  • Le prix F.A.I est donc passé de 15000 € à 9800 €.

Bien que la négociation soit considérable (plus de 30% de rabais), je n’ai pas fait une bonne affaire. D’autant plus que je fais gérer mon bien par une agence, qui prend ses commissions. Effectivement, j’ai aujourd’hui 112 € de mensualités à la banque et je touche 102 € de loyer C.C après que l’agence ait pris sa part. Autrement dit, je dois rajouter 10 € de ma poche chaque mois pour couvrir mon crédit. Ce n’est pas une catastrophe loin de là, mais autant dire que le fait de passer par une agence a augmenté mon cashflow négatif.

Lorsque j’ai signé à la banque, j’ai pris en compte 110 € de loyers et 112 € de mensualités, dons selon moi j’étais en autofinancement ou quasiment. Or je dis bien selon moi… Une des grandes différences entre un investisseur débutant et un investisseur professionnel est sa vision sur ce qu’est l’autofinancement. C’est ce que j’ai appris dans le premier module de la formation d’Oliver Seban.

Pour un investisseur débutant, l’autofinancement consiste à payer tout juste les mensualités du crédit avec les loyers.

Pour un investisseur professionnel, l’autofinancement consiste à payer les mensualités du crédit avec seulement ¾ des loyers.

investisseur professionnel

L’investisseur professionnel a une vision qui se rapproche de celle de la banque. En effet, une banque considère que votre bien est en autofinancement, à partir du moment où un peu moins de ¾ de votre loyer couvrent la mensualité de votre crédit. Si c’est le cas, cela lui permet de voir que vous pourrez payer vos charges et que vous savez obtenir du cash chaque mois grâce à l’immobilier. Autrement dit, ce sont deux poids qui feront forcément pencher la balance de votre côté.

Effectivement, ceci est très rassurant pour la banque, car elle juge que vous savez ce que vous faites. Cela lui permettra de vous prêter plus facilement pour un nouvel investissement, car l’opération sera considérée comme « transparente » pour elle et pour vous.

Pour conclure, à mes yeux il y a encore quelques mois (vision investisseur débutant) j’étais quasiment en autofinancement, aux yeux de la banque (vision investisseur professionnel) pas du tout.

Dans la deuxième partie de cet article, je vais vous expliquer quelle est l’erreur fondamentale que j’ai faite et comment je compte la corriger rapidement.

Investissez-vous dans des formations ou considérez-vous que c’est inutile ?

différence entre investisseur débutant et professionnel, investir dans des formations

4 réponses à Le précieux conseil d’Olivier Seban qui aurait pu me faire gagner 30% de loyer supplémentaire (partie 1/2)

  1. Romaric de sortir-du-rsa.fr 23 juin 2015 à 01:43 #

    Bonjour Nicolas,

    Très bon article !

    Olivier à raison, nous devons toujours apprendre que ce soit gratuitement par des blogs ou en payant un petit peu par des livres ou beaucoup plus par des formations payantes.

    En ayant lu le livre d’Olivier, j’avais perçu cette forme d’autofinancement à 70% du loyer comme les banques car le but est quand même de ne pas ressortir du tout d’argent pour payer les charges voir d’en gagner avec les loyers.

    Mais rassure toi, ton achat de parking est quand même une bonne affaire mais tu est prévenu pour tes prochains investissements…

    A Bientôt

    Romaric

  2. Didier-Fabrice 25 juin 2015 à 23:30 #

    Non ça ne sert à rien d’investir dans des formations c’est d’ailleurs pour cela que je projette d’en vendre 😉

    En revanche je vais t’avouer un secret car j’ai l’impression que toi ainsi que Romaric (via son commentaire ci-dessus) faites une petite erreur.

    Si l’autofinancement doit prendre TOUS les flux de trésorerie (les 70 % c’est une estimation : imagine que tu aies PLUS de 30 % de charges) sans oublier la fiscalité cela n’est pas le saint graal de l’investisseur (en tout du vrai investisseur pas le vendeur de formations…) et surtout cela ne veut RIEN dire si tu ne mets pas en rapport la DUREE du crédit.
    10 € de ta poche certes mais sur combien d’années de crédit : 5, 10, 15, 20, 25 ou 150 ans ça n’est pas du tout la même chose !
    Il ne faut pas oublier qu’un investissement ce n’est pas sur un mois que cela se juge !

  3. Nicolas 26 juin 2015 à 00:49 #

    Bonsoir,

    Entre toi et moi, la banque en a rien à faire des charges. Elle ne les prend pas en compte. Tant que tu payes ton crédit elle s’en moque. Cette règle est appliquée par bon nombre de banques.

    Quand tu vas aller dans ta banque, ils vont demander si tu as des crédits et combien d’années il te reste à payer. Après, si tu leur dit, bah j’ai un crédit, les mensualités sont de 70 € et j’ai 100 € de loyer, elle vont pas demander le montant du foncier, de l’électricité etc… Elle vont surtout dire que tu es en autofinancement (selon leur vision à elle). La durée du crédit n’intervient donc en rien dans ce calcul.

    Je n’ai pas précisé la durée, car tu vas voir dans la deuxième partie de l’article que bientôt ces -10 € se transformeront en +30.

    Bonne soirée.

  4. Pascal 30 juin 2015 à 15:09 #

    Bonjour,

    Dans tous les domaines, il est important d’apprendre à faire
    avant de se lancer.

    L’investissement immobilier n’est pas épargné par cette règle, bien
    au contraire.

    Acheter un bien immobilier est un acte assez engageant, il est
    important de se former avant tout.

    Tu as raison de prendre cette initiative. Une bonne formation te permettra
    de gagner plus d’argent que le prix de celle-ci.

    Tu n’as pas choisi le moins bon. Olivier Seban est un expert en la matière.

    Merci encore pour ton retour d’expérience,

    Pascal

Laisser un commentaire