La pire erreur de négociation que vous puissiez faire !

Cliquez ici pour découvrir ma stratégie pour passer d’une rentabilité de 8% à 13% !

Bonjour à tous c’est Nicolas du blog Parking Débutant. Je suis vraiment content de vous retrouver aujourd’hui dans cette vidéo pour vous parler de négociation. Alors pourquoi ? Parce qu’il y a quelques jours je suis allé faire une visite et j’ai totalement foiré la négo. J’ai fait la plus grosse erreur que vous ne devez absolument pas faire et je tiens justement aujourd’hui à partager ça avec vous.

Aussi, si vous voulez réaliser une bonne affaire il y a deux choses. Premièrement il faut que votre place ou vos places de parking soient très bien situées, très bien entretenues, aux bonnes dimensions, accessibles, dans un quartier où il y a une très forte demande locative etc. etc. Mais il faut aussi et surtout que votre affaire ait une bonne rentabilité. Et avoir une bonne rentabilité c’est dans 99 % induit par une phase de négociation. Moi je ne suis pas là pour vous vendre du rêve ou vous raconter n’importe quoi. On est dans la vraie vie et je peux vous assurer que si vous allez sur seloger, leboncoin, topannonce et que vous prenez le premier parking qui vient et bien je vous conseille de calculer la rentabilité et vous allez voir très rapidement que c’est des rentabilités qui sont très basses. Donc il faut forcément négocier pour faire exploser tout ça !

Maintenant, il y a deux écoles. Il y a ceux qui disent que c’est très simple et ceux qui disent que c’est très compliqué. Moi je suis un petit peu des deux avis, c’est-à-dire qu’effectivement je ne trouve pas cela compliqué d’aller visiter de demander au vendeur s’il peut proposer un meilleur prix. Il faut simplement avoir le courage de demander et de le faire.

Par contre, ce que je trouve compliqué c’est que selon moi la négociation c’est 95 % d’humain et 5 % de technique. Je pense que vous êtes aussi bien placé que moi pour le savoir, mais déjà se connaître soi-même c’est difficile, alors connaître les autres et savoir comment ils vont réagir dans une situation donnée en fonction de votre discours c’est très compliqué. D’autant plus qu’on rajoute une couche de complexité quand on se dit que la personne en face on ne la connait pas du tout. Donc c’est encore plus compliqué de pouvoir interagir avec elle et de trouver les bons arguments.

Donc pour le petit rappel, je suis allé faire une visite de 4 places de parking situées dans le nord-est de Paris et le prix demandé était de 42 000 €. Autant dire qu’avec la situation actuelle que m’avait fourni le vendeur on était à moins de 8 % de rentabilité brute, moins de 5 % de rentabilité nette et moins de 2 % de rentabilité nette nette. Autant vous dire qu’avec ces chiffres, je pense que beaucoup d’entre vous auraient fui directement et même moi pour vous dire, j’aurai préféré placer mon argent sur le livret A même si les taux aujourd’hui sont moins intéressants que 2 % mais je n’avais pas envie de me prendre la tête pour obtenir ce genre de rentabilité là.

Rentabilité locative

Donc je suis allé visiter avec le vendeur et j’ai laissé passer la nuit pour réfléchir, poser les chiffres, identifier les meilleures stratégies pour exploiter au maximum ces emplacements-là. Et le lendemain j’ai contacté le vendeur pour lui proposer mon prix. Premièrement je lui ai fait un feedback, je lui ai donné à la fois les points positifs et les points négatifs de la visite. C’est important de le faire, vous montrez au vendeur que vous êtes quelqu’un de sérieux, qui a l’esprit logique et qui sait trouver justement les bons arguments pour rentrer dans le jeu de la négociation.

J’ai dit, voilà les places sont très bien situées au pied de commerces (pharmacie, restaurant, un coiffeur, un carrefour city), elles sont très accessibles placées vraiment au premier sous-sol car il n’y avait pas d’autres sous-sol donc on ouvre la porte on rentre on se gare, c’est aussi simple que cela. Toutes les places sont louées et d’après le règlement de copropriété il est possible de faire des boxes.

Par contre, il y a une place double donc ça c’est vraiment difficile à exploiter, les charges de copropriété sont quand même élevées, on quand même à près de 800 € ce qui fait à peu près 200 € par place donc ce n’est pas négligeable. Et les impôts locaux, j’ai pu constater qu’ils étaient en très forte augmentation depuis plusieurs années. Et enfin, si je veux exploiter au maximum ces places il faut que je fasse des boxes et ça va me coûter beaucoup d’argent.

Donc voilà ce que je lui ai dit.

Ensuite, là où j’ai commencé à faire une grosse erreur c’est de lui  parler d’argent. Bah j’ai dit voilà, ma banque elle peut me suivre si et seulement si (donc c’était une condition nécessaire et suffisante) si et seulement si je réalise une opération blanche. C’est-à-dire qu’une grosse partie de mes loyers va couvrir à la fois les mensualités du crédit et également les charges afférentes à cet investissement.

Et clairement, avec les chiffres que vous me donnez aujourd’hui je ne peux pas vous suivre à ce prix-là. Egalement, ce que j’ai annoncé c’est que j’étais investisseur, en disant bah écoutez, moi mon objectif premier c’est de ne pas perdre d’argent. Et c’est qu’un investisseur son objectif c’est de ne pas perdre d’argent sinon personne serait investisseur. Et ça c’est la grosse erreur que j’ai faite, car il a compris que j’avais envie de gagner de l’argent sur son dos.

Il m’a rigolé au nez et m’a dit mais écoutez si toutes les affaires seraient transparentes où on gagnerait de l’argent, tout le monde ferait ça et je peux vous assurer que ce n’est pas comme ça que ça se passe. Donc ça c’est l’erreur que j’ai faite, donc ne faîtes jamais ça. Et si vous ne voulez pas faire ça bah simplement n’annoncez pas quels sont vos objectifs, rentrez pas trop dans vos comptes pour faire des calculs. Car déjà les vendeurs ils s’en foutent pour être sincère avec vous et ça ne les concerne pas du tout, c’est votre business, ça regarde que vous.

Le vendeur s’est bloqué, la négociation était complètement arrêtée et il m’a remercié gentiment en me disant merci pour votre proposition quand même, au revoir.

Une semaine après, j’ai une stratégie qui m’est venue à l’esprit et je me suis dit c’est impossible que je laisse passer cette affaire-là, parce que ça serait vraiment faire une très grosse bêtise.

Ce que je vous invite à faire si vous n’êtes pas encore inscrit sur mon blog, c’est de cliquer ici ! Vous allez découvrir quel prix j’ai proposé, donc entre nous j’ai proposé 32 000 €, mais je vous explique pourquoi j’ai proposé ce prix-là, ce n’est pas sorti du chapeau comme ça. Deuxièmement, je vais vous donner la stratégie que je comptais mettre en place pour faire passer la rentabilité brute de moins de 8% à près de 13%.

Aussi, si vous vous inscrivez sur mon blog, vous aurez accès gratuitement à plein de contenu qui est caché et que vous ne voyez pas actuellement.

Sur ce je vous souhaite une très bonne journée, je vous remercie de me suivre et je vous dis à très bientôt !

négociation immobilière

2 réponses à La pire erreur de négociation que vous puissiez faire !

  1. Greg 23 octobre 2015 à 16:21 #

    Merci pour tes conseils. Moi même j’ai tendance à trop parler de mon projet dans un souci de mettre le vendeur en confiance mais comme tu l’explique très bien cela peu anéantir la vente tout simplement. Autant en dire le moins possible.

  2. Nicolas 26 octobre 2015 à 21:27 #

    Bonjour Greg,

    Merci pour ton commentaire.

    Effectivement, il faut arriver à ne pas trop en dire, mais dans l’excitation ce n’est pas toujours évident.

    Dans mon cas, la négociation était encore plus difficile car le vendeur ne passait pas par une agence pour vendre, du coup c’est moi qui l’avait en direct… L’approche de négociation n’est pas la même dans ce cas de figure.

    Par contre, s’il y a une agence là on peut en dire un peu plus sur notre projet ;-).

    A très vite.