Investir dans des places de parking neuves ou anciennes ?

L’immobilier sera toujours une opportunité d’investissement pour ceux qui sont à la recherche d’un meilleur taux de placement. A ce titre, les parkings sont comme vous le savez sans doute déjà, un excellent moyen de diversifier vos investissements et surtout d’obtenir des rendements très intéressants.

Avant de commencer avec cet article, je tiens à vous dire que je suis en train de vous préparer du très lourd. J’ai sollicité récemment un avocat qui est en train d’étudier le projet que j’aimerais vous proposer. La première version de ce projet est d’ailleurs terminée. J’attends juste le GO de mon avocat. Je ne vous en dis pas plus pour l’instant, vous serez au courant bien assez tôt 😉 .

Rareté des statistiques sur l’achat des places de parking neuves et anciennes

Pour les appartements, on voit très souvent des comparaisons et des statistiques sur le pourcentage d’acquisition de logements neufs ou anciens, sur une année donnée. En revanche, nous n’entendons pas souvent parler de ces statistiques pour les parkings, voire jamais. J’ai essayé de me demander pourquoi et la réponse est venue assez naturellement.

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Selon mon humble avis, l’investissement dans les parkings intéresse très peu de personnes. Les investisseurs ou particuliers préfèrent investir dans des murs. Pourquoi ? Car c’est psychologiquement plus rassurant et peut-être plus « valorisant ». Si je vous demande si vous préférez avoir 30 appartements ou bien 30 parkings à rentabilité identique, je pense que 95% d’entre vous choisiront la première option.

Je trouve cela très contradictoire, car investir dans un appartement fait peur (à cause des impayés, des charges, de l’entretien etc.).  Allez comprendre…

Quoiqu’il en soit, si vous vous apprêtez à investir dans une ou plusieurs place(s) de parking et que vous êtes indécis pour acheter dans l’ancien ou dans le neuf, alors cet article est pour vous !

Choisir entre investir dans une place de parking neuve ou ancienne

Lors de la construction de nouvelles résidences, la réglementation actuelle prévoit obligatoirement une place de parking neuve par appartement, voire plus. En effet, il est possible d’avoir plus d’une place neuve par appartement, si ce dernier a une grande superficie. Dans ce cas, les places sont souvent proches l’une de l’autre, voire côte à côte. Ceci dans l’optique de faciliter l’accès des propriétaires s’ils ont deux voitures. Aussi, cela rend plus simple les démarches administratives lors d’une revente par exemple et évite de se perdre sur les plans si chaque place est située à un sous-sol différent.

Rentabilité locative

Dimensions des places de parking neuves et anciennes

Les places de parking neuves ont de plus grandes dimensions que les places de parking anciennes. Les dimensions standard sont de 2,5m par 5,0m. Les places de parking anciennes ne sont pas forcément beaucoup moins longues, mais elles sont moins larges puisqu’elles sont adaptées aux voitures de l’époque.

dimensions

L’avantage des places neuves, c’est qu’il est beaucoup plus facile de s’y garer. Notez que la facilité pour se garer est extrêmement importante pour les locataires, surtout pour les femmes. Je plaisante 🙂 !!! Plus sérieusement, pour n’importe qui, plus il sera facile de se garer et plus les locataires seront satisfaits. Retenez qu’il sera plus souvent facile de se garer sur des places de parking neuves que sur des places de parking anciennes. A force de visiter à Paris, je vois parfois des sous-sols où je me demande sincèrement, comment les gens arrivent à sortir de leur voiture, tellement l’espace est limité.

A noter, les places de parking neuves pourront se louer légèrement plus cher (environ 10% de plus). Car dans les résidences neuves, les sous-sols sont souvent moins insalubres et mieux éclairés que dans les résidences plus anciennes.

A ce stade, on pourrait croire que les places de parking neuves sont plus avantageuses que les places de parking anciennes.

Exemple de prix médian et de loyer  médian sur les deux types de places

En attendant, il faut bien garder en tête qu’en général il n’est pas vraiment préconisé d’investir dans une place de parking neuve. Pour vous donner un exemple, dans la résidence récente (2013) où je vis actuellement, il y a plus de places de parking que d’appartements. C’est très propre, bien éclairé. Sauf que les prix médians à l’achat sont élevés : environ 20 000 € (frais d’acte inclus) pour des loyers médians de 80 €. Contrairement à des places plus anciennes dans la même ville où les prix médians sont d’environ 15 000 € F.N.I pour des loyers de 70 €. La rentabilité brute est de l’ordre de 5.6 % pour des places de parking anciennes et 4.8 % pour des places de parking neuves.

N’achetez pas de place de parking neuve s’il y a de nombreux programmes de construction aux alentours

Un autre point à ne pas négliger, concerne ce qui se passe aux alentours (en l’occurrence les différents chantiers et programmes de construction).

construction

Là où je vis, et comme j’en ai déjà parlé dans cet article, il y a une très forte demande. Sauf qu’il y des programmes de construction conséquents qui ont déjà démarré. Ce qui veut dire que demain, il sera de plus en plus facile de trouver de la place dans les alentours, la demande locative se raréfiera avec le temps et les prix de location baisseront car les locataires seront en position de force.

C’est d’ailleurs sur ce point que j’avais essayé de négocier il y a quelques jours, mais mon offre avait effrayé la vendeuse, ça arrive parfois ! Aussi, avec ces conséquences, il faudra penser au prix de votre place de parking qui risquera de baisser légèrement au vu des nombreuses places de parking qui seront construites.

Charges des deux types de places de parking

Pour parler des charges, je n’ai pas trop de chiffres à vous fournir, juste mon analyse plutôt simpliste. De ce point de vue-là, ça dépend de beaucoup de choses. On pourrait penser qu’il y aura moins d’entretien ou bien de travaux dans une résidence neuve plutôt qu’ancienne, alors que ça ne veut rien dire. Vous pouvez par exemple avoir une résidence neuve équipée des toutes dernières technologies de protection, d’ascenseurs, de domotique et autres joyeusetés en tout genre, ce qu’il faudra maintenir et pour le coup payer au prix fort. Mais relativisons sur les charges, il n’y a pas de grandes différences à mon humble avis.

Conclusion sur l’achat d’une place de parking neuve ou ancienne

Pour terminer avec cet article, je dirai qu’investir dans une place de parking neuve ou ancienne n’est pas si différent que ça.

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Il ne faut pas vous arrêter aux dimensions (à quelques centimètres près) ou bien à la propreté et l’éclairage où se situe votre prochain investissement. Sachez que ces éléments sont primordiaux pour certains locataires, mais non contraignants pour d’autres. Et pour être honnête, vous ne pourrez pas tout avoir, aucun investissement n’est parfait.

Mon premier investissement est une place de parking ancienne. L’éclairage dans la résidence n’est pas top, je n’irai pas jusqu’à dire que c’est insalubre mais j’ai vu mieux. Il fait 2 mètres de largeur (ce qui est très juste). Cela n’empêche pas mon locataire actuel d’être très satisfait. J’ai déjà récolté un peu plus de 700 € en automatique depuis la mise en location en mars 2015 et du coup cela me satisfait aussi.

Et vous, choisiriez-vous plutôt une place de parking neuve ou bien ancienne et pourquoi ?

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2 réponses à Investir dans des places de parking neuves ou anciennes ?

  1. Gabriel 27 septembre 2015 à 17:56 #

    Bonjour Nicolas,
    Article intéressant. Il est vrai que peu importe le choix final, neuve ou ancienne la place de parking aura des avantages et des inconvénients.
    De mon point de vue, tout dépend du profil de l’investisseur et de la clientèle visée. En effet, un particulier habitant Paris 16 ème et un gros 4×4 à garer n’aura pas les mêmes attentes qu’un particulier de banlieue. De même qu’un investisseur avec une petite bourse privilégera l’ancien au neuf. A juger au cas par cas mais sinon niveau rentabilité on s’y retrouve dans les deux cas et tout dépendra si l’investisseur à trouver LA bonne affaire.
    Au plaisir 😉

  2. Nicolas 30 septembre 2015 à 19:34 #

    Bonjour Gabriel,

    Tu as raison, chaque place de parking a son locataire ;-).

    Au plaisir !