Faites comme moi, explosez de 10 % votre taux d’endettement maximum

Juste avant de devenir officiellement propriétaire, vous allez devoir passer par la case banque pour obtenir un financement. Ce dernier peut être plus ou moins difficile à obtenir en fonction de la situation de chacun.

Apprendre à calculer son taux de surendettement

Qu’est-ce que le taux d’endettement ou de surendettement, à quoi sert-il ? Avant que vous contractiez un crédit, la banque va s’intéresser à votre situation financière. Elle va analyser vos comptes sur les derniers mois et va évaluer votre capacité à investir. Elle va devoir estimer quelle est votre capacité d’emprunt. Autrement dit, l’intérêt pour elle, est de savoir combien vous allez être en mesure de rembourser chaque mois, si vous contractez un crédit.

Pour obtenir cette information, elle va calculer votre taux de surendettement. Le taux qu’elle considère comme maximum est de 33 %. Au-delà de ce seuil, la banque estime que vous êtes en surendettement. Elle juge alors trop risqué de vous prêter de l’argent, par peur que vous ne la remboursiez pas. En revanche, ce fameux seuil dépend des établissements bancaires et de votre propre situation financière. Mais sachez tout de même que vous retrouverez le même taux un peu partout.

Le taux de surendettement correspond à la part des emprunts que vous avez, divisé par vos revenus nets. Il est exprimé en pourcentage. La capacité d’endettement (ou capacité d’emprunt) correspond à vos revenus nets multipliés par 33 % moins vos emprunts actuels. Elle est exprimée en euros.

calculatrice

Taux de surendettement = (emprunts / revenus nets) X 100
Capacité d’endettement actuelle (CEA) = (revenus nets) X 0,33 – (emprunts actuels)

Admettons que vous soyez célibataire, jeune actif, dans cette situation :

  • Crédit étudiant = 300 € / mois,
  • Revenus nets = 2500 € / mois.

Taux de surendettement actuel  = (300 / 2500) X 100 = 12 %
Capacité d’endettement actuelle (CEA) = (2500 X 0,33) – 300 = 525 €

Vous l’aurez compris, plus vous gagnez d’argent et plus votre capacité d’endettement augmente. Pour revenir sur l’exemple ci-dessus, il y a une information qui n’a pas été prise en compte et qui fait MAL ! Cette information c’est le loyer à payer chaque mois. 90 % des jeunes actifs paient un loyer pour se loger. Les 10 % restants ont hérité où on préféré acheter plutôt que de louer. Le loyer est considéré par la banque comme un emprunt, car c’est une dépense mensuelle. Et c’est là que le bât blesse !

  • Crédit étudiant = 300 € / mois,
  • Loyer = 600 € / mois,
  • Revenus nets = 2500 € / mois.

Taux de surendettement actuel  = (300 + 600 / 2500) X 100 = 36 %
Capacité d’endettement actuelle (CEA) = (2500 X 0,33) – 300 – 600 = – 75

Beaucoup diront qu’il n’est pas facile d’investir dans cette situation. Eh bien non, non et encore non !

Il est possible d’investir avec un taux d’endettement au maximum

Avant même d’aller voir la banque pour faire financer mon projet, mon taux d’endettement maximum était déjà atteint. Il frôlait les 37,6 % ! J’avais dépassé le seuil de près de 5 %. A quoi était dû ce dépassement, à peine entré dans la vie active, réponse : un crédit étudiant et un loyer plutôt élevé. Face à cela, j’avais plusieurs solutions : trouver un loyer moins cher et/ou effectuer un remboursement anticipé de mon crédit étudiant, pour pouvoir investir sereinement. Dites-vous qu’il n’en est rien, je suis allé à la banque presque à poil ^^ !

 J’avais un peu plus de 2000 € d’apport (pour payer les frais de notaire), ce qui était déjà encourageant. Mon besoin de financement était de 9800 € (prix net vendeur du parking + honoraires d’agence). Je savais que je pouvais obtenir des loyers de 120 € charges comprises. J’ai présenté ce projet à la banque et j’ai montré qu’il s’agissait d’un très bon investissement. J’ai parlé de la rentabilité nette nette que je pouvais en tirer et j’ai utilisé les bons mots ! Ceci a eu pour effet de rassurer la banque, car elle a vu que je savais parfaitement de quoi je parlais et surtout que je croyais en ce projet.

La conseillère m’a bien évidemment demandé si j’avais des crédits et si je payais un loyer. J’ai répondu que j’avais un crédit étudiant et que je payais seulement la moitié de mon loyer, vivant avec quelqu’un. Elle n’a pas tenu compte de cette dernière information, car je n’avais pas de preuve factuelle. Cependant, elle a quand même vu que j’étais sincère et m’a fait confiance pour pousser le dossier.

Pour prouver que vous payez la moitié du loyer, vous devez avoir votre bail qui prouve que c’est le cas. Si votre bail est uniquement à votre nom, vous pouvez demander à l’agence d’en faire des nominatifs un pour vous et un pour votre conjoint(e). Par contre, vous devrez payer 50 % de cette opération (le reste étant à la charge du propriétaire).

J’ai souhaité contracter un crédit immobilier. Je l’ai pris sur une période assez longue (9 ans) pour trouver le bon équilibre entre (coût du crédit et mensualités). Après la simulation, il s’est avéré que je devais payer 112,88 € de mensualité, pour mon parking. Dites-vous que cela a eu pour effet d’augmenter mon taux de surendettement à nouveau de près de 5 %, soit 42 % ! En plus du bon investissement, j’ai vendu à la banquière que j’allais recevoir très prochainement une bonne augmentation de salaire. La banque m’a fait confiance et m’a accordé ce crédit.

Mon taux d’endettement actuel est près de 10 % supérieur à 33 %. Je compte prochainement rembourser en totalité mon crédit étudiant, dans le but de faire baisser ce taux pour mieux investir par la suite.

Quel est votre taux d’endettement actuel, et avez-vous pu investir alors qu’il était déjà au maximum ?

Calculer son taux de surendettement, Taux d’endettement maximum

2 réponses à Faites comme moi, explosez de 10 % votre taux d’endettement maximum

  1. Benji LD 19 mars 2016 à 15:22 #

    Bonjour Nicolas,

    Ma situation est un peu particulière, car je n’ai pas de revenu fixe (2700 euros de moyenne sur 2015 mais avec un système d’astreinte donc cela peu varier de 2300-3500-3000. la banque peut elle être frileuse par rapport a cette situation ? nos 2 noms figure sur le bail donc ton astuce peut fonctionner mais notre loyer est de 1000 euros par mois. la banque va t’elle me demander mon salaire moyen sur 2015 en prenant les astreintes ? ou va se baser sur mon salaire hors prime qui est de 1500 euros par mois ? Nous disposons également d’un très bon apport.
    Je suis prêt à investir mais j’ai beaucoup d’interrogation 🙂

    • Nicolas 19 mars 2016 à 22:40 #

      Bonjour Benji, merci pour tes questions.

      La banque va effectivement constater que tes revenus sont variables. Quoi qu’il en soit, même sur les fourchettes basses tes revenus sont supérieurs aux revenus moyens de 80% des français donc ça va la rassurer.

      Je ne sais pas dans quelle entreprise tu travailles, mais cela peut aussi rassurer.

      La banque va prendre ton revenu net quoi qu’il arrive. Ex : tu gagnes 50000 € brut par an primes comprises, elle prendra 50000 x 0,75 = 37500. Elle appliquera ensuite la fameuse règle des 33% pour obtenir ton taux d’endettement annuel. Dans ton cas cela fera 37500 x 0,33 = 12375 € par an soit un peu plus de 1000 € par mois. Si c’est un investissement locatif, elle prendra en compte ton loyer de 1000 € ce qui va plomber ta capacité à investir.

      Maintenant, tout dépend de ton projet en fait. Si c’est le tien ou bien celui de toi et ta copine par exemple. Dans quoi souhaites-tu investir exactement ? Quelle stratégie de location ? Etc etc.

      Un gros apport rassurera la banque. Après, ça dépend ce que tu recherches : avoir de l’argent qui rentre dès la première mensualité, te constituer un patrimoine pour plus tard… ?

      En attente de tes retours.

      Bonne soirée !

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