Faire gérer sa location et diminuer ses revenus locatifs, oui et alors ?

En voici, une éternelle question immobilière : doit-on faire gérer son parking ou bien le gérer soi-même ? La réponse à cette question dépend de vous.

Comme j’ai pu vous le transcrire dans l’article précédent, j’ai commis l’erreur de rechercher beaucoup trop tôt des locataires pour mon premier parking. C’est une erreur classique de tout investisseur débutant. Au travers de ce blog qui vise justement à aider les investisseurs débutants, je peux donc vous dire une chose : ne faites pas l’erreur que j’ai faite. Il est tout à fait normal d’avoir peur, peur de ne pas louer, peur de perdre de l’argent, peur d’avoir fait une mauvaise affaire, d’autant plus lorsqu’il s’agit de votre premier investissement. Maintenant, je vous conseille de passer au travers de cette peur pour pouvoir gagner du temps et donc de l’argent.

Pourquoi décider de faire gérer sa location ?

Personnellement, deux préoccupations ont fait pencher la balance à ce niveau :

  • J’avais peur de ne pas trouver de locataires et donc de mettre en péril mon investissement,
  • Je n’avais pas envie de perdre mon temps à m’occuper de toute la logistique.

Comment ai-je fait pour mettre en gestion mon bien ? C’est en réalité très simple. J’ai contacté une seule agence. Pourquoi ? Car j’ai regardé sur internet, toutes les agences qui se trouvaient sur le boulevard sur lequel est situé mon parking. La première sur laquelle je suis tombé avait sur son site une vingtaine de commentaires avec 5 étoiles. Tous les commentaires disaient que l’agent était passionné et qu’il faisait du très bon travail. Je n’ai pas perdu de temps, j’ai téléphoné à cet agent et c’est lui-même qui a décroché. Je lui ai expliqué l’objet de mon appel.

Il m’a tout de suite répondu qu’il pratiquait les tarifs les plus attractifs du secteur : 7,2 % T.T.C. Je suis tout de même allé vérifier auprès des autres agences leurs tarifs et il s’avérait que la seule agence que j’avais contactée pratiquait des prix 1 voire 1,5% moins élevés. J’ai pris rendez-vous une semaine après mon appel.

Arrivé sur place, après un bon café et une discussion d’un quart d’heure sur l’investissement immobilier j’ai finalement signé un mandat de gérance. Au travers de ce document, j’autorise simplement l’agence à mettre en location mon bien par tous les moyens possibles.

Ce mandat contient tout ce qu’il y a de plus classique : gestion des loyers, procédures de recouvrement, gestion des travaux, changement de locataire, engagement de non-discrimination, assurances, autres dispositions et mise en vente du bien géré, les honoraires de gestion courante, les honoraires complémentaires (recherche de locataire), durée, substitution.

La bonne nouvelle c’est que 5 jours après avoir signé ce mandat, l’agent m’a appelé pour me dire qu’il avait trouvé un locataire et qu’il fallait que je passe signer le contrat de location. Après un autre bon café, j’ai signé ce contrat et ensuite je n’ai plus fait aucune action. Sachez qu’un agent immobilier compétent, qui exerce depuis quelques années, possède un réseau de contacts non négligeable (acheteurs, vendeurs et locataires). Ceci facilite donc fortement la recherche d’un locataire. Maintenant, encore faut-il trouver un bon agent.

Sachez que des frais vous incomberont : honoraires de négociation, honoraires de rédaction du contrat de location. Dans mon cas, 50% de ces frais étaient à ma charge (précisément 110 €) et le reste à la charge du locataire.

L’agent immobilier me proposait 110 € de loyer, charges comprises. C’était 10 € en-dessous de ce que j’espérais.

Faire gérer ma location par une agence m’a permis de gagner un temps considérable. J’ai rencontré un agent passionné, qui m’a donné de bons conseils. Mes deux préoccupations de départ ont été comblées en l’espace de 10 jours seulement.

Bien que j’ai pu combler mes préoccupations, ceci a tout de même affecté mes revenus locatifs.

Faire gérer votre location par une agence va diminuer vos revenus locatifs

Alors oui et non, ça dépend dans quel sens on le prend. Il est vrai que faire gérer votre bien par une agence diminuera la rentabilité de votre investissement. En effet, vous serez obligé de payer les honoraires de gestion. Maintenant, est-ce que cela va faire diminuer considérablement la rentabilité que vous aviez prévu au moment de la signature chez le notaire ? La réponse se trouve dans ce que vous rendra peut-être le notaire et ce que vous paierez à l’agence pour la gestion.

Dans mon cas, le loyer charges comprises est de 110 €. En appliquant, les honoraires cités plus haut, je dois payer chaque mois 7,92 € à l’agence (110 x 7,2%). Je ne perçois donc pas 110 €, mais 102,08 € précisément.

Une chose que je ne vous ai pas encore dit, c’est que j’ai eu une agréable surprise du notaire. En effet, suite à la signature de l’acte authentique de vente, j’ai reçu un courrier 15 jours plus tard me disant que le notaire me devait 870 € car il avait surévalué les dépenses prévues. J’avais déposé sur le compte du notaire 12250 € et la transaction finale était de 11380 €. 870 € on été virés sur mon compte.

Au début, pour mes calculs de rentabilité, j’avais inclus 2450 € pour les frais de notaires alors qu’ils étaient en réalité de 1580 €. Mon investissement est sur 9 ans. Si l’on prend ces 870 € et qu’on le divise par 108 mois, on tombe sur 8,05 €. Autrement dit, la somme récupérée me permet de payer les frais d’agence ;-).

En calculant rapidement :

Voici la rentabilité avant d’être passé par agence et d’avoir obtenu potentiellement l’excédent de la part du notaire -> ((110 x 12) – 170) / (9800 + 2450) = 1150 / 12250 = 9,4%.

Voici la rentabilité après être passé par l’agence et avoir reçu l’excédent de la part du notaire -> ((102,08 x 12) – 170) / (9800 + 1580) = 1054,96 / 11380 = 9,3%.

En passant par une agence, la rentabilité de mon premier parking n’a pratiquement pas été modifiée.

Pour conclure, ne vous prenez pas la tête à savoir comment gérer votre bien. Ce n’est pas une dizaine d’euros par mois sur un investissement si faible qui va vous mettre dans le rouge, bien au contraire. Le temps que vous n’aurez pas à gérer vos locataires, vous l’aurez pour trouver d’autres bonnes affaires !

Dans mon prochain article, je vous expliquerai comment j’ai découvert l’erreur fondamentale que j’ai faite lors de mon premier investissement.

Passez-vous par une agence ou gérez-vous seul vos biens et pourquoi ?

faire gérer sa location, revenus locatifs

4 réponses à Faire gérer sa location et diminuer ses revenus locatifs, oui et alors ?

  1. Didier-Fabrice 25 juin 2015 à 23:18 #

    Bonjour,

    Sur le fond je suis d’accord avec toi ce n’est pas le coût de la gestion qui plombe un investissement. Si la rentabilité après gestion n’est pas bonne c’est que la rentabilité avant gestion n’était déjà pas suffisante. Attention quand même car le principal coût n’est pas les 8 euros chaque mois mais les frais à chaque changement de locataire. Il me semble que tu as oublié les 110 € qui restent à ta charge (sans compter que ce qui est à la charge du locataire en gérant toi même tu aurais pu le rajouter sur le loyer ce qui explique peut être que le loyer que tu prévoyais était supérieur). Si le locataire reste assez longtemps ces frais seront amortis mais si tu dois changer de locataire tous les 3 mois ça va vraiment plomber la rentabilité.

    Je suis quand même assez surpris que tu aies trouvé une agence immobilière qui travaille pour 8 € et qui en plus offre du (bon) café 😉

    Sur la forme j’ai quand même un petit bémol car tu compenses la gestion par le trop perçu remboursé par le notaire alors que les deux événements sont totalement décorrélés c’est-a-dire que le notaire t’aurait remboursé cette somme même si tu avais géré toi-même.
    En tout cas tu sembles satisfait de ton investissement et c’est cela le plus important !

  2. Nicolas 26 juin 2015 à 00:21 #

    Bonsoir Didier-Fabrice,

    Merci pour ce retour perspicace.

    Pour te répondre, les frais de changement de locataire sont déjà négociés :-). L’agent m’a même dit mot pour mot « c’est cadeau de la maison ». Je lui ai quand même demandé avant qu’il me dise ça, sinon il aurait pas dit ça bien entendu.

    De plus, pour avoir pas mal discuté avec l’agent qui connaît très bien le quartier, il m’a dit qu’en moyenne un parking est loué pendant 2 à 3 ans. Ce qui est plutôt une très bonne durée.

    Tu as raison sur le dernier point, toujours est-il que ça bien changé ma rentabilité calculée initialement.

    Bonne soirée !

  3. Audric 3 janvier 2016 à 14:50 #

    Bonjour,

    Je me retrouve un peu dans cet article :-)..
    J’ai eu les mêmes motivations que toi lors de mon premier investissement.
    La peur de ne pas louer, de me faire avoir, pas de temps a perdre, et surtout je suis très flemmard.

    Ces raisons m’ont poussées à passer par une agence.
    Le choix de l’agence c’est fait au feeling, j’ai eu un meilleur contact avec l’agent immobilier de l’agence que j’ai sélectionné qu’avec les autres.

    Mon bien est loué dans la fourchette moyennement haute, mais ceci s’explique par la plus value apportée par les travaux.
    Je ne voulais pas non plus appliquer un loyer trop élevé car trop de rotation alors nous avons décidé de mettre un prix a la hauteur des prestations sans trop en faire.
    L’agent a été plus que professionnel et a appliqué des stratégies marketings qui m’ont plus.
    Il ne s’est pas juste dit « tiens on va mettre tel prix pour que vous ayez plus, ou tel prix pour rester dans le prix du marché ».
    Il m’a donné des conseils pour les travaux, car il savait ce que recherchaient les locataires, et il a eu raison.
    Alors oui je paye des honoraires qui sont imputés sur mes revenus locatifs, mais je gagne du temps, j’ai a faire a un vrai pro, un passionné, et le plus important, le locataire est plus que satisfait.

    Audric.

    • Nicolas 3 janvier 2016 à 15:23 #

      Bonjour Audric,

      Tu as selon moi la bonne stratégie.

      Par contre, les gens sont plus réticents à faire gérer lorsqu’il s’agit de parking car beaucoup d’agences ne font pas ce type de gestion.

      Un peu comme toi, j’ai eu beaucoup de chances de tomber sur un agent pro et très sympa qui a fait jouer son réseau pour me trouver très rapidement un intéressé.

      Le locataire est très satisfait et habite juste à côté, donc c’est nickel c’est un vrai système gagnant-gagnant !

      A la prochaine.

      Bonne journée !

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