Comment j’ai pu éviter une arnaque, avant la signature du compromis de vente ?

Promesse ou compromis de vente, vous hésitez ?

La promesse d’achat et le compromis de vente sont très différents sur la plan juridique. En revanche, les deux sont des avant-contrats signés préalablement à l’acte authentique établi par le notaire.

Compromis de vente :

A l’oreille, « compromis » n’est pas  très loin de compromission. Un compromis de vente est une négociation, à l’issue de laquelle chacun accepte des concessions. Vu sous cet angle, le terme est intéressant, car il dit le caractère indispensable de la discussion entre deux protagonistes qui poursuivent des intérêts divergents. Alors que nous sommes des Latins, cette manière de faire en appelle à un esprit cartésien qui se retrouve dans le compromis juridique, le document écrit qui finalise les termes de la négociation.

Encore faut-il y arriver : le compromis acte les négociations antérieures, mais il me semble important, pour les acheteurs, comme pour les vendeurs et les professionnels, de ne pas négliger le côté émotionnel de l’acte d’achat, l’idée que chacun « en a pour son argent » que « personne ne se fait avoir ». Il est de bon ton de se serrer la main après la signature du compromis, un signe poli ou sincère qui scelle un accord qui en principe respecte les intérêts de chacun. Il revient au professionnel, s’il en a les compétences et le droit, de les défendre par écrit.

Le compromis correspond a une promesse synallagmatique, un mot peu usité désignant, en droit français, les contrats dans lesquels les parties s’obligent les unes envers le autres et où la prestation de l’une est la cause de la contre-prestation de l’autre.

Plus précis que la promesse, le compromis comprend presque autant de détails que l’acte authentique. Seul le financement, qui n’est généralement pas encore obtenu au moment de sa signature, n’est pas détaillé.

Promesse de vente :

La promesse de vente est le document par lequel le vendeur s’engage à vendre à un acquéreur à un prix fixé. Le vendeur, donne une sorte d’option sur le bien à l’acheteur, selon les conditions stipulées dans l’acte. À l’acheteur, ensuite, de lever l’option ou non d’acheter.

Depuis la mise en œuvre de la loi Alur, et pour augmenter la sécurité juridique des acquéreurs, de nombreux documents supplémentaires doivent être joints au compromis ou à la promesse : des renseignements sur l’état technique de l’immeuble, sur l’état financier de la copropriété, etc. Ces données, que les vendeurs devraient normalement avoir en leur possession, sont difficiles à obtenir auprès des syndics qui ne sont pas habitués (voire peu enclins) à les fournir. Par ailleurs, ainsi pourvus de leurs annexes, les avant-contrats finissent par peser jusqu’à un kilo ! Qui va les lire ? Personne, probablement… Tous protagonistes confondus, acquéreurs, agents immobiliers et notaires voient dans ces nouvelles dispositions des contraintes supplémentaires lourdes dont l’intérêt n’est pas encore démontré. Il est question qu’une ordonnance prochaine corrige ces excès paperassiers.

Lisez attentivement le compromis de vente avant la signature chez le notaire

Début novembre 2014, l’assistante du notaire m’a demandé de répondre à un questionnaire d’état civil. Suite à cela, un mois plus tard, elle m’a demandé de lui confirmer trois points (le prix de vente 8 000 €, les honoraires de l’agence 2 000 €, mes modalités de financement). Les deux premiers points m’ont fortement surpris, car je n’avais même pas connaissance des ces montants.

Je me suis empressé de contacter la conseillère de l’agence, pour valider avec elle ces montants. La conversation a duré 3 minutes, elle était très énervée et m’a dit que les honoraires n’étaient pas de 2 000 € mais de 3 500 €. Sur le coup, cela ne m’a pas trop fait réagir et j’ai raccroché.

Une semaine après, j’ai reçu une première version du compromis de vente que j’ai lu d’une traite. Le document faisait environ 25 pages, hors annexes. Lors de votre première lecture d’un tel document, vous verrez que votre esprit sera beaucoup plus focalisé sur les chapitres où ça parle d’argent. Avant la signature d’un compromis de vente chez le notaire, il est extrêmement important de mettre les choses au clair avec l’agence immobilière, sinon vous risquez peut-être d’avoir quelques surprises.

Je me suis donc arrêté sur la partie qui traite des honoraires, du prix net vendeur du bien et là j’ai eu une grosse sueur froide. Le prix net vendeur indiqué était de 8 000 € et les honoraires de l’agence de 3 500 €. Je savais que le pourcentage des honoraires d’agence et des frais d’acte pour une place de parking étaient plus élevés que pour un appartement ou une maison. Cependant, avec un rapide calcul, je me suis aperçu que l’agence me demandait (3500/8000)*100 = 44 % d’honoraires !

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Avez-vous choisi une promesse, un compromis et avez-vous rencontré des difficultés lors de la relecture de votre avant-contrat ?

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2 réponses à Comment j’ai pu éviter une arnaque, avant la signature du compromis de vente ?

  1. Jérôme 31 mars 2015 à 11:07 #

    Salut Nicolas,

    Merci pour cet article intéressant. Pour le moment j’ai fait affaire qu’entre particuliers. Je n’ai pas trop confiance dans les agences immobilières, elles se sont trop « gavées ». Mais si je dois passer par elles, alors je lirai à la loupe leurs contrats.

    • Nicolas 31 mars 2015 à 19:05 #

      Bonjour Jérôme,

      C’est une approche comme une autre. Mais attention tout de même à bien cerner les particuliers un peu trop gourmands.

      Ne passant pas par une agence, bon nombre en profitent justement pour gonfler leur prix.

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