Commencer dans l’investissement immobilier avec une affaire moyenne n’est pas forcément un handicap.

Déjà, commençons par définir ce qu’est une affaire moyenne. Pour rappel, nous parlons ici d’immobilier locatif. Je considère qu’une affaire moyenne est un (parking, un appartement ou bien une maison) dont les loyers couvrent juste les mensualités du crédit, des charges et des impôts.

Admettons que vous ayez chaque mois : 120 € de crédit à payer, 150 € de loyer qui rentre, 30 € de charges, 10 € de foncier et 10 € d’impôts. Je considère que c’est un investissement moyen. Beaucoup d’investisseurs débutants diraient qu’il s’agit d’une affaire en or, mais comme je l’ai déjà expliqué dans l’article précédent, ce n’est pas vraiment le cas. Le point positif, c’est que vous n’avez rien à payer chaque mois, l’inconvénient c’est que vous ne gagnez pas d’argent et c’est là que le bât blesse.

Il y a quelques jours, un investisseur m’a contacté sur mon blog. Ce qui est intéressant avec ce genre de business, c’est qu’on peut assez vite se créer un réseau de connaissances très divers. Comme beaucoup d’entre vous le savent déjà, avoir un réseau dans l’immobilier est essentiel, car c’est grâce à lui que vous ferez tomber les bonnes affaires. Surtout, cela peut vous permettre de décrocher d’excellentes opportunités et ce avant que les agences se ruent dessus.

Arnaud, a voulu en apprendre d’avantage sur moi et nous avons eu le bon réflexe de d’échanger par téléphone pour se raconter notre histoire immobilière. Je vais vous exposer brièvement une synthèse de notre échange qui a duré une bonne heure. Bien qu’il ne s’agisse pas d’investissements dans les parkings, c’est le même principe. Acheter un parking c’est comme acheter un appartement au niveau des démarches (recherches, négociations, signatures, recherches de locataires).

Arnaud a 34 ans, il a commencé à investir dans les appartements à l’âge de 30 ans. Ce qui est incroyable c’est qu’il a déjà 17 appartements, oui j’ai bien dit 17 appartements ! C’est juste énorme en si peu de temps, ça fait un peu plus de 4 par an. Il est conseiller financier dans un groupe d’assurance et possède un portefeuille de clients qu’il conseille. Ses clients sont pour la plupart des investisseurs, qui ont beaucoup d’argent. A force de les conseiller, il s’est rendu compte qu’il pouvait facilement les imiter et c’est ce qu’il a fait, il est passé à l’action.

Il a choisi l’immobilier, car c’est l’un des seuls domaines où l’on peut acheter un actif sans avoir de capital de départ. C’est aussi le meilleur moyen pour s’enrichir avec l’argent d’autres personnes. Je sais, dit comme ça ce n’est pas très catholique, mais c’est la réalité. Ce qu’il faut se mettre dans la tête, c’est que ça permet d’aider les gens à se loger, rien d’autre, c’est un système gagnant-gagnant. Arnaud n’a pas voulu débourser un seul centime pour se lancer et ça c’est une des grandes puissances de l’immobilier.

Il a commencé avec un T3 qui était une affaire plutôt moyenne (qu’il a tout de même acheté 60 K € en-dessous du prix du marché). En effet, ses loyers couvrent juste ses charges et ses impôts. Comme je l’ai dit plus haut, cela ne l’a pas empêché d’investir de nouveau. Son réseau professionnel, lui a permis de trouver 95% de ses biens. Aujourd’hui, il doit plus d’argent à la banque que ce qu’il touche chaque mois en salaire. Son objectif est d’arrêter de travailler d’ici 15 ans et à ce rythme là, je suis persuadé qu’il va réussir sans problème. Pour tout vous dire, à sa place avec ce qu’il touche aujourd’hui en net chaque mois en revenus fonciers, je serai déjà passé au 4/5ème.

Comment a-t-il pu investir de nouveau sachant qu’il n’avait pas fait une excellente affaire initialement ? Il a trouvé une annonce d’un particulier sur leboncoin qui était très peu chère. Lors de sa demande de financement, il est tombé sur le directeur de l’agence, qui connait très bien les prix de l’immobilier dans la ville concernée. Il lui a même dit « Si vous n’achetez pas, j’achète ». Autant vous dire que lorsqu’un directeur d’agence, connaissant très bien le marché vous dit ça, il est urgent d’acheter ! Ce constat a eu pour effet de lui faire décrocher le financement très facilement.

Ce deuxième appartement lui dégage 250 € d’excédent chaque mois. Suite à cette affaire, il a racheté un troisième appartement (grâce à son réseau). Enfin, toujours grâce à son réseau, il a trouvé une battisse de 14 logements qui étaient tous déjà loués. Le vendeur partait à la retraite et était pressé de vendre (bon vendeur). Je ne vais pas trop rentrer dans les détails, mais je vous donne une piste, cet investissement lui rapporte près de 2100 € chaque mois, en net !

Quel est son secret ? Premièrement, il a pratiquement acheté tous ses biens dans la même ville, qu’il connait très bien puisqu’il y a grandit. Deuxièmement, il s’arrange toujours pour négocier le prix du bien. Le prix moyen au m2 dans la ville où il investi est de 1200 € et il n’achète jamais au-dessus de 1000 € le m2 (soit 17 % en-dessous du prix du marché). Troisièmement, il fait jouer son réseau pour trouver les bonnes affaires (loyers qui couvrent plus que les sorties d’argent). Enfin, il ne met jamais d’apport, car il part du principe que même si ça a pour effet d’augmenter le taux du crédit et la durée, tout sera remboursé par les locataires.

Pour votre information, Arnaud vient de lancer son blog où il raconte son histoire : http://www.immorentier.com/. Je vous conseille fortement d’aller lire ses articles, car c’est quelqu’un qui au premier abord m’a semblé très compétent, passionné, malin et en plus de cela très sympathique. Merci à lui pour ses conseils et pour son histoire qui m’ont boosté encore plus pour l’avenir !

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