Bilan année 2015 1er parking

Salut à tous, j’espère que vous allez bien aujourd’hui, moi j’ai la forme !

Petite vidéo pour vous présenter le bilan de l’année 2015 sur mon premier investissement. Beaucoup de membres m’ont demandé de faire cette vidéo, alors la voilà. Au passage merci à eux pour l’idée :-).

Informations initiales sur l’investissement

Je sais que les chiffres ça vous intéresse, donc dans cette vidéo je vais vraiment vous parler de tout à savoir : combien j’ai généré de revenus, combien j’ai payé de charges de copropriété, combien j’ai payé d’impôts, de taxe foncière, de CSG/CRDS, de frais d’agence etc.

Pour commencer, voici des petits rappels sur les informations initiales pour cet investissement :

J’ai acheté dans le 13ème arrondissement de Paris. Le prix initial était de 15 000 €. J’ai négocié sur le prix net vendeur (3500 €). C’était assez facile, car j’ai envoyé un e-mail à l’agence et deux jours plus tard j’avais une réponse favorable. Je suis allé un peu plus loin, car j’ai négocié les honoraires de l’agence qui se prenait plus de 3500 € de commissions en les diminuant de 1700 €. Le prix frais d’agence inclus était de 9800 € soit une négociation réalisée de 35%. Les frais de notaires étaient de 1573 €, soit un prix d’achat à 11 373 €.

D’emblée, on est sur une bonne affaire, car à Paris 13ème il faut savoir que les prix oscillent entre 15 000 € et 20 000 €, donc c’est une très bonne affaire. L’acte authentique de vente a été signé en février 2015 sachant que le compromis a été signé de mémoire fin d’année 2014. Les loyers estimés étaient de 120 €. Je me suis servis de mon outil Parking Market pour estimer les loyers. Parking Market est un outil qui permet de faire des études de marché automatiques en sélectionnant sa région (plus d’information sur cette page -> un outil que vous devez avoir avec vous).

Pour le financement, je suis partis sur un crédit immobilier sur 8 ans avec des mensualités de 112,88 €. Il est possible de financer des projets immobiliers sur des montants aussi faibles. Par contre, sur la durée du crédit, je me suis fait un peu avoir, car j’aurai pu financer sur un plus long terme et avoir des mensualités plus faibles.

La rentabilité brute estimée est de 12,6%. Pour la calculer c’est très simple. Il faut prendre les loyers estimés à l’année divisés par le prix d’achat et multiplier par 100.

Locataires et turnover

Je reçois beaucoup de questions du style : comment trouver les locataires, et si il part, s’il paye pas comment ça se passe ? Bref, je pense que beaucoup d’entre vous avez pas mal de freins dans la tête et il faut essayer de faire abstraction de tout ça. Parce que même s’il y a du turnover et bien ça fait parti du jeu. Surtout que dans l’immobilier vous ne pourrez pas y échapper, il faudra vous habituer à ce phénomène.

Le premier locataire est resté 3 mois. Ensuite, le deuxième locataire est arrivé tout de suite et est resté seulement 20 jours. Le troisième est arrivé fin juin 2015 et il est toujours présent, paye bien ses loyers, tout se passe pour le mieux.

Effectivement, changer trois fois de locataires en si peu de temps (4 mois) c’est important. Je pense que c’est dû à la taille de l’emplacement. Car comme je l’ai dit dans une vidéo, la largeur est de 2m et avec les voitures modernes qui sont de plus en plus larges c’est un peu juste. Mais cela ne m’empêche pas d’avoir des locataires. 2m de largeur c’est vraiment le grand minimum. Je vous conseille de viser des parkings de 2,3m-2,4m de largeur et 2m-2,2m de hauteur, vous serez tranquille avec ça. Voici une photo de l’emplacement avec le voiture du troisième locataire (une petite polo).

voiture

Revenus fonciers parking

Encore une partie qui va vous intéresser, à savoir les revenus fonciers que j’ai généré en 2015. Il faut savoir que ce n’est pas une année pleine, car j’ai signé l’acte authentique de vente en février 2015, ce qui fait que j’ai eu des locataires seulement à partir de mars 2015. Le bilan que je vous présente ici est sur 10 mois.

Le loyer actuel est de 110 € sachant que mon outil Parking Market l’avait estimé à 120 € (ce qui très proche). Au mois de juin j’ai eu 2 locataires. Le deuxième locataire a payé la totalité du mois et le troisième (arrivé le 22 juin) a payé le prorata des jours restants sur le mois. Ce qui fait que j’ai eu 143 € de loyer en juin 2015. En 2015, ce premier parking a généré au total 1133 € de revenus bruts.

Rentabilité brute parking

J’avais estimé une rentabilité brute de 12,6%. Avec les chiffres officiels que j’ai actuellement elle est de 11,6% ce qui est plutôt intéressant.

Charges de copropriété et frais de gestion

Là on arrive sur une partie moins excitante car c’est là qu’il faut sortir de chéquier. Les charges de copropriétés s’élèvent à 149,13 €. Dès que j’ai signé, le syndicat de copropriété m’a téléphoné pour me dire que je leur devais 55 € qui correspondent à la régularisation des charges 2014. En 2014, le syndic n’a pas appelé assez d’argent pour couvrir les différentes charges. Ils ont dû appeler les copropriétaires pour combler le gap. Même si je n’étais pas propriétaire en 2014, j’ai été obligé de payer ces charges. Ensuite, chaque trimestre j’ai payé 28,79 € soit moins de 10 € par mois. C’est très bas et donc très intéressant. C’est d’ailleurs l’un des avantages des parkings d’avoir de faibles charges. Pour terminer l’année, il y a eu un appel de 7,56 € concernant une étude pour des travaux de ravalement.

Les frais de gestion, sont ceux que je paye à l’agence. Je paye chaque mois 7,92 € (environ 80 € en 2015) et je récupère 102,08 € de loyer au final.

Rentabilité nette de charges parking

La rentabilité nette de charges, correspond aux loyers moins les charges divisé par le prix d’achat. Ici la rentabilité nette de charges est de 9,6%. Sachant elle pourrait être plus élevée si je gérerai moi-même.

Impôts parking et rentabilité nette nette

Sur cette partie je sens qu’il y en a qui vont partir en courant, mais ne vous sauvez pas trop vite car je vais vous donner des informations intéressantes qu’il est important de connaître.
Pour faire simple, en terme de régime d’imposition j’ai choisi le micro-foncier. Avec les parkings vous avez deux possibilités, le micro-foncier ou le régime réel. Vous pouvez choisir le micro-foncier seulement si vous avez généré moins de 15 000 € de revenus sur l’année. Il est très intéressant car il permet d’avoir un abattement de 30% sur les revenus.

J’ai déclaré 1133 € aux impôts et avec l’abattement de 30% ça fait 793 € de base d’imposition seulement. Le montant de l’imposition dépend de chacun. Je suis sur la tranche à 30%, donc j’ai payé 238 € d’impôts fonciers. L’état français prend aussi des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%, soit 123 € dans cet exemple. Il ne faut pas oublier ça dans vos calculs.

La taxe foncière s’élève à 59 €, soit un montant total de 420 € d’impôts. Mais quand vous suivez des investisseurs, formations, séminaires on vous donne des astuces. C’est justement ce que je fais dans ma formation, où je vous explique comment réduire vos impôts. Ce qui est sûr, c’est que l’année prochaine, je ne paierai pas autant d’impôts sur ce premier investissement :-).

En rentabilité nette nette, ce projet est légèrement inférieur à 6%. Les investisseurs immobiliers parlent en rentabilité nette nette. Les agences immobilières parlent souvent en rentabilité brute.

Crédit immobilier parking

J’ai voulu faire une partie sur le crédit, car j’ai financé avec un crédit immobilier et j’ai remarqué que beaucoup de gens quand ils parlent de leur crédit, ils voient ça comme une perte uniquement. Alors que ce n’est pas le cas. Dans une mensualité vous avez plusieurs choses : l’assurance que vous ne récupérez pas, les intérêts grâces auxquels se rémunère la banque que vous allez perdre et enfin le capital remboursé qui est de l’argent que vous gardez.

Comme vous pouvez le voir sur ce tableau, les intérêts diminuent au fil du temps, car la banque prend un maximum d’argent dès le début. On peut constater quel le capital amorti représente une très grande partie de la mensualité. Ce n’est pas de l’argent perdu.

Synthèse charges

Concernant les charges, j’ai souhaité regarder ce que ça donnait en terme de pourcentage. L’impôt représente la plus grande dépense, le crédit et les charges représentent chacun 19%. Les prélèvements sociaux sont de 15%, les frais d’agence sont de 10% (qui peuvent être supprimés en gérant soi-même). Enfin, la taxe foncière représente 7% et que vous serez obligé de payer, c’est comme ça.

Cashflow

Pour terminer, j’ai souhaité parler du cashflow, car c’est selon moi ce qu’il y a de plus important dans l’investissement l’immobilier. Beaucoup de personnes pensent qu’à la rentabilité, alors que celle-ci n’est pas la plus pertinente. Vous pouvez très bien décrocher une affaire à 15% de rentabilité brute, mais avoir un cashflow négatif à cause de charges astronomiques par exemple. Le cashflow positif c’est ce qui va vous permettre de réinvestir et de montrer à votre banque que vous savez gagner de l’argent avec l’immobilier.

Pour calculer le cashflow, il suffit de prendre tous ses revenus et enlever toutes les charges. Le crédit représente une charges mais seulement les intérêts et l’assurance (or frais de dossiers etc.).

En 2015, j’ai dégagé un cashflow positif de 335 €, soit 33 € par mois sachant que j’ai un crédit et que je passe par une agence. En enlevant ces frais, le cashflow double presque.

L’un des inconvénients des parkings, c’est que pour générer beaucoup d’argent il faut partir sur du volume. Si on part sur une base de 40 € de cashflow positif c’est très bien au départ. Car les banques n’arrivent pas à financer des petits montants sur du long terme, donc les mensualités sont hautes. Si vous avez 30 parkings similaires, avec les mêmes caractéristiques cela représente 1200 € net chaque mois, soit un SMIC.

J’espère que vous avez apprécié cette vidéo. Si vous avez des questions, commentaires n’hésitez pas à m’en faire part.

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2 réponses à Bilan année 2015 1er parking

  1. Pinetta 11 novembre 2016 à 10:24 #

    En effet, il faut du volume, mais aussi un bon emplacement !

    • Nicolas 17 janvier 2017 à 19:26 #

      Bonjour,

      Oui exactement 😉 !

      Nicolas

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