Avantages et inconvénients d’une recherche de locataire trop prématurée (partie 2/2)

Comme nous avons pu le voir dans la première partie de cet article, il y a quelques avantages à rechercher bien en amont ses locataires. Cependant, ces intérêts avec le temps, se transforment vite en inconvénients.

Inconvénients d’une recherche de locataire trop prématurée

Pour mon premier achat, je m’y suis clairement pris beaucoup trop tôt. Bien que cela comporte tout de même certains avantages, s’y prendre trop tôt (au moins trois mois avant la signature finale) n’est pas la bonne méthode. En effet, vous ne pouvez pas savoir précisément combien de temps va prendre la vente.

De mon côté, la vente a été plus longue que prévue. Au départ, le notaire voulait passer par une vente directe, puisque le montant de l’achat n’était pas très conséquent (moins de 10 000 €). Or, je ne disposais pas des fonds nécessaires. De plus, je voulais réaliser un investissement locatif et donc payer à crédit. J’ai mis un mois avant de lui demander de passer par un compromis de vente classique. Sachez qu’en général, les notaires ne veulent pas s’embêter pour un parking et souhaitent aller le plus rapidement possible (d’où la vente directe). Aussi, une partie du processus de vente s’est déroulée pendant les fêtes de fin d’année. Autant vous dire que ce n’est pas la meilleure période loin de là (surtout fin décembre). Pour tout vous dire, j’ai attendu environ un mois et demi avant de recevoir mes offres de prêt de la part de la banque (temps initial annoncé, une semaine).

Comme mentionné dans la partie précédente, j’avais une bonne dizaine de clients. Bien que cela soit de prime abord rassurant, avec le temps ce fut de plus en plus stressant. Je dépensais beaucoup de temps pour gérer tous ces appels et cette liste. J’étais bloqué, car le parking n’était pas encore officiellement à moi et je ne savais pas du tout quand j’allais signer. Malheureusement, j’ai dû mentir à mes prospects en leur disant qu’il y avait déjà un locataire et qu’il allait partir prochainement. Cependant, ceci n’a fait qu’empirer les choses puisqu’ils étaient vraiment intéressés par le parking et bon nombre ont patienté plusieurs jours. Je me suis retrouvé un peu comme qui dirait « victime de mon succès« . L’ironie du sort c’est qu’au bout de plusieurs semaines, j’ai perdu quasiment la totalité de mes prospects. Je peux vous assurer qu’il n’y à rien de plus frustrant. De plus, ceci ne fut pas du tout professionnel de ma part.

Le temps est passé et j’ai dû renouveler les annonces que j’avais posté ici et là. Dites-vous, que ça soit pour une location ou un achat, plus une annonce reste longtemps, plus c’est « louche » et plus les gens se disent qu’il y a anguille sous roche. Cela faisait plusieurs mois que mes annonces étaient en ligne. Les demandes sont devenues de plus en plus rare.

Le jour de la signature définitive (4 mois après avoir déposé mon annonce), il me restait un seul prospect qui avait patienté au moins deux mois. Cette personne vivait dans un immeuble quasiment situé au pied de mon parking, d’où son fort intérêt. Le comble, c’est que ce brave monsieur n’a même pas pu garer sa voiture lors de la visite (j’en parlerai dans un prochain article ^^). Qu’est-ce que je me suis dit à cet instant ? Que le mot LOOSER était écrit sur mon front et je ne souhaite plus jamais revivre ça :).

Les inconvénients que j’ai pu noter sont les suivants :

  • Rechercher trop en amont des locataires est quasi « inutile » au vu du flou qui règne sur la durée de la vente,
  • Risque de perte intégrale de ses prospects avec le temps,
  • Rebuter les locataires potentiels au vu des annonces vieillottes et multiples,
  • Être amené à mentir pour couvrir ses arrières et ne pas être crédible aux yeux des prospects.

Si vous souhaitez gérer la location vous-même, je vous conseille de commencer à rechercher des locataires dès que vous aurez reçu la date de signature de l’acte authentique de vente et pas avant.

Bien que cela ne vous permette pas de vous rassurer quant à la demande locative, ceci vous évite d’une part de perdre votre temps à gérer une liste de prospects et d’autre part de passer pour quelqu’un qui n’est pas professionnel. Quitte à choisir, aujourd’hui préfère ne pas être rassuré par rapport à la demande locative. De plus, si vous avez bien fait votre étude de marché, ce point est déjà vérifié en amont, bien avant même que vous ayez proposé une offre à une agence.

Dans un prochain article, je vous expliquerai pourquoi je n’ai pas choisi de gérer moi-même les locataires.

Avez-vous déjà vécu ce genre d’expérience et quelles sont vos techniques de recherches aujourd’hui ?

recherche de locataire

3 réponses à Avantages et inconvénients d’une recherche de locataire trop prématurée (partie 2/2)

  1. Didier-Fabrice 8 juin 2015 à 17:17 #

    Bonjour,

     »
    je voulais réaliser un investissement locatif et donc payer à crédit.
     »

    Pour info même si on achète cash cela reste un investissement locatif. Pour un parking il est d’ailleurs souvent judicieux de ne pas prendre un crédit (si on en a la possibilité). En effet compte tenu des sommes en jeu l’effet de levier est très faible en revanche le coût de ce levier est souvent proportionnellement plus élevé. En effet les frais de dossier, de garantie sont souvent au moins en partie forfaitaires (du moins par pallier) ce qui représente un (relativement) gros rabais sur la rentabilité.
    Il est beaucoup plus judicieux de réserver le crédit pour des opérations plus onéreuses où les coûts fixes (ou semi fixes) seront mieux « noyés » dans la masse. De plus si le notaire n’est pas emballé par la vente d’un garage le banquier ne l’est pas mieux pour octroyer le crédit qui représente beaucoup de paperasse pour pas grand chose (déjà qu’avec les taux actuels c’est pas vraiment rentable pour un banquier sauf en produit d’appel pour refourguer d’autres services en upsell)

    Pour les mêmes motifs ce n’est pas évident de mettre un garage en gestion locative j’ai donc hâte de lire ton prochain article sur le sujet

  2. Audric 3 janvier 2016 à 13:04 #

    Bonjour Nicolas,

    Je ne pense pas que ce soit une mauvaise idée d’effectuer une recherche de locataire prématurément.
    Tout dépend de l’offre et de la demande.
    Cas numéro 1, un investisseur possède un produit, mais il y a peu de demande, car bien trop excentré, loin des transports, des commerces… ( ceci et un exemple je ne dis pas que c’est le cas à 100%, mais je connais quelqu’un à qui cela est arrivé), je pense qu’il est plus judicieux de faire une recherche en amont qu’attendre afin de gagner du temps.
    Cas numéro 2, un autre investisseur possède un produit ou la demande est forte ( ce qui est ton cas), je pense que nous sommes d’accord pour dire que ce deuxième investisseur n’aura aucune difficulté à louer son bien.

    Conclusion, nous pouvons dire que dans ton cas, cela AURAIT pu être une erreur, pourquoi AURAIT?, Beaucoup de grandes marques font de la pub de manière prématurée, et pourtant, elles savent très bien qu’elles vont vendre, même si le lancement du produit a du retard.
    Ensuite, cette erreur te permet aussi de garder en contact une liste de prospect au cas où, et, te permet d’apprendre et d’acquérir de l’expérience.

    Audric

  3. Nicolas 3 janvier 2016 à 13:42 #

    Bonjour Audric,

    Je suis tout à fait d’accord avec toi et ton commentaire reste très pertinent.

    Merci pour ça.

    Très bonne journée à toi.

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