Avantages et inconvénients d’une recherche de locataire trop prématurée (partie 1/2)

Lorsque l’on débute dans le monde de l’investissement, on ne sait pas à quel moment il faut faire les choses, que ça soit : aller voir la banque, contacter un notaire, négocier, déposer des annonces, rechercher un locataire etc.

Pour faire un léger rappel, j’ai proposé une offre à l’agence le 13/08/2014, qui a été acceptée une semaine plus tard. J’ai négocié les commissions d’agence mi-novembre, signé le compromis fin novembre, envoyé la demande de prêt début décembre, pour enfin signer l’acte authentique de vente le 6 février 2015.

Je vous raconte tout cela pour vous préciser que j’ai commencé ma recherche de locataire mi-septembre 2014. C’est à dire 4 mois et demi avant la signature finale ! Au travers de ce premier article, je vais vous exposer quels sont les enseignements que j’ai pu en tirer et les avantages que j’ai pu identifier.

Avantages de rechercher des locataires bien avant la signature définitive

Dans la plupart des cas, lorsque vous allez réaliser votre premier investissement locatif, vous allez vouloir gérer votre recherche de locataire de A à Z et c’est normal ! Car vous allez avoir peur de ne pas trouver de locataire. En effet, l’intérêt d’un investissement locatif est de payer votre crédit à l’aide des loyers de ce dernier. Si vous n’avez pas de locataire, ça sera à vous de payer le crédit. La question de la recherche de locataire est donc centrale et surtout rassurante.

Avant de rédiger une annonce, j’ai rédigé un contrat de location. Pour ce faire, je me suis inspiré d’un contrat que j’avais signé à l’époque, pour louer un parking pour mon usage personnel. J’ai dû mettre une bonne semaine pour adapter et rédiger ce contrat. J’ai appris beaucoup de choses à ce moment là telles que les différentes clauses et en particulier celles qui sont à l’avantage et qui protègent le propriétaire.

Suite à cela, j’ai pu rédiger une annonce de qualité. Celle-ci indiquait l’adresse du parking, le niveau du sous-sol, le numéro de l’emplacement, les dimensions (largeur, longueur, hauteur), la durée minimum de location, les moyens d’accès (rampe ou ascenseur) et enfin le prix du loyer charges comprises. Le fait d’indiquer que les charges sont inclues dans le prix indiqué, permet d’être transparent avec le locataire et de ne pas lui demander un supplément lors de la signature du contrat. Je l’ai mise en ligne sur plusieurs sites : monsieurparking, leboncoin, topannonces.

J’ai reçu une dizaine, voire une vingtaine d’appels en l’espace de quelques jours seulement. L’avantage d’avoir cherché si tôt, m’a permis de me rassurer très rapidement et de voir que la demande locative était très forte. A ce moment là, je n’avais même pas encore signé le compromis de vente chez le notaire. Cette forte demande, a conforté mon envie de signer car j’étais assuré de trouver un locataire rapidement.

Attention, si vous n’avez pas de demandes, sur une période donnée, cela ne veut pas dire qu’il n’y a aucuns besoins. Les gens peuvent être partis en vacances ou bien vous pouvez tomber sur une période où ils n’ont pas besoin d’un emplacement de parking. Pour vous citer un exemple, en septembre, j’ai eu pas mal d’appels de personnes qui emménageaient dans le quartier, car c’était la rentrée.

De septembre à novembre, j’ai reçu pléthore d’appels. J’ai dû me créer une liste avec l’ensemble des locataires ayant téléphoné. Pour chacun, j’ai indiqué la date à laquelle il souhaitait disposer du parking ainsi que le temps qu’il comptait louer. Ce critère m’a permis de définir des priorités de location. Je plaçais en haut de la liste, ceux qui avaient appelé en premier, qui n’avaient pas de contraintes temporelles particulières et qui voulaient louer pour une longue durée (supérieure à 1 an). Cette période de forte demande a duré environ 2 mois et demi. Pendant tout ce temps, j’ai pu apprendre à gérer une liste de locataire avec des priorités.

Pour finir avec les avantages, j’ai pu prendre le temps d’estimer si le loyer que je proposais, correspondaient bien au quartier et satisfaisaient les prospects. Ce point n’est pas à prendre à la légère, car si vous faites payer trop cher, vous aurez vraisemblablement moins de demandes. Dans mon cas, il s’est avéré que j’avais trouvé le juste équilibre, puisque aucun m’a demandé de réduire le loyer.

Pour résumer sur cette partie, les avantages que j’ai pu constater sont les suivants :

  • Apprendre à rédiger un contrat de location et prendre connaissance de tous les éléments qui s’y trouvent,
  • Apprendre à rédiger une annonce de qualité et la mettre à jour en fonction des retours (questions ou remarques des locataires potentiels),
  • Se rassurer sur la demande locative,
  • Apprendre à gérer une liste de prospects et définir des priorités,
  • Prendre le temps de définir le montant du loyer charges comprises.

Dans la suite de cet article, je vous exposerai quels sont les inconvénients de rechercher trop tôt des locataires.

Avez-vous déjà géré une recherche bien en amont de la signature chez le notaire et quels ont été les bénéfices que vous avez pu en tirer ?

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