Les 7 questions à se poser avant d’investir

Je vais vous présenter dans cet article, 7 questions incontournables que vous devez absolument vous poser avant de vous lancer dans votre prochain projet. A la fin de l’article, je vous montrerai quelles ont été les réponses à ces questions pour mon premier achat immobilier.

Au premier abord, elles vont vous paraître simples, mais je peux vous assurer qu’elles vous seront d’une très grande utilité.

La première question : Qui ?

Autrement dit, avec qui souhaitez-vous investir ? Sachez que la réponse sera susceptible de simplifier votre achat auprès des banques. En effet, si vous êtes deux ou trois à investir, les banques seront moins prudentes. Logiquement, elles considéreront qu’il y a moins de risques au niveau du montage du crédit. Maintenant, si vous achetez un parking ou petit studio seul(e), cela ne freinera pas la banque si votre dossier est solide.

La deuxième question : Quoi ?

Qu’est-ce que vous voulez acheter ? Beaucoup de personnes souhaitent se lancer dans l’immobilier, mais ne savent pas du tout quoi acheter. Sur cette question, ils répondent souvent « Bah je sais pas ». Ok mais encore ? Si vous ne répondez pas à cette simple question, il sera très difficile de vous lancer. Car vous serez tout simplement bloqués à cause de la multitude de choix qui s’offrent à vous. La seule chose que vous finirez par faire, c’est de ne rien acheter et d’être découragé. Il est donc impératif, de définir la nature du bien immobilier que vous envisagez. Le prix d’un parking ne sera pas le même que celui d’un studio, d’un F2 ou encore d’un immeuble de rapport.

La troisième question : Où ?

Le lieu est un élément de choix très important. Comme vous le savez, le prix variera également en fonction de la zone géographique. Cela dépendra de votre stratégie d’approche. Certains choisiront une grande ville par crainte de ne pas trouver de locataires. D’autres, opteront pour une petite ville voire un village, dans le but de se rassurer. Ces derniers seront séduits par le fait de pouvoir acheter plus grand avec un même budget et d’avoir moins de turnover locatif par exemple.

La quatrième question : Quand ?

 La réponse découlera des réponses aux questions précédentes. Plus vous anticiperez, plus vous serez à même d’investir rapidement. Cette étape passera bien évidemment par la santé de vos finances. Un jeune investisseur qui ne s’intéresse pas à son épargne, aura du mal à investir contrairement à un autre qui place son argent efficacement depuis plusieurs mois. Aussi, les banques sont encore aujourd’hui, plutôt réticentes à vouloir prêter de l’argent, donc préparez-vous bien. Vous devez apporter deux réponses à cette question :

  • Quand souhaitez-vous commencer vos recherches ?
  • Quand voulez-vous signer l’acte définitif de vente chez le notaire ?

La cinquième question : Comment ?

Voulez-vous payer votre bien cash, à crédit, une partie en cache et une autre à crédit ou bien demander à un membre de votre famille ? Si vous avez 5000 € d’apport et que vous désirez acquérir un appartement à 400 000 €, autant dire que ça va être délicat de tout financer à crédit. Même si vous avez le cash disponible, je vous conseille de toujours faire jouer l’effet de levier du crédit et d’investir le moins possible de votre poche.

La sixième question : Combien ?

En voici une question intéressante, n’est-ce pas :). Les réponses aux questions « Qui, Quoi et Où ? », vous aideront grandement sur celle-ci. Effectivement, en ayant répondu au préalable, vous allez pouvoir affiner de plus en plus le choix de votre investissement et le prix va finir par se dessiner naturellement. Suite à cela, il faudra se faire une raison et accepter le prix même s’il vous paraît élevé. Si c’est ce que vous avez dans les tripes alors je vous recommande de foncer et de ne pas vous décourager !

La septième et dernière question : Pourquoi ?

Cette question est vraiment la plus passionnante selon moi. S’il y a bien une question que vous DEVEZ vous poser c’est bien elle. Pourquoi voulez-vous investir dans ce bien immobilier spécifiquement ? Vous découvrirez que votre réponse amènera de nombreuses questions auxquelles il vous faudra aussi répondre. Car ce sont bien ces réponses, qui vous motiveront tout au long du processus de votre achat immobilier. Si vous investissez sans but, vous risquez de perdre le sens de tout ce que vous allez entreprendre. Alors que si vous savez que vous allez partir d’ici, aller là-bas, faire comme si comme ça, vous serez plus fort moralement et physiquement. Quand viendra un petit moment de doute, de découragement voire de tempête tropicale ^^, vos ambitions vous feront garder le cap, croyez-moi !

Comme le dit ce vieil adage :

« Nul vent n’est favorable pour celui qui ne connaît pas son port » Sénèque.

Comme promis, voici les réponses aux 7 questions de mon premier achat immobilier.

Questions immobilièresVous pouvez constater que c’est clair, net et précis. J’ai respecté à la lettre toutes ces réponses et j’ai signé chez le notaire le vendredi 6 février 2015. Vous découvrirez tout cela très prochainement !

Et vous, quels sont vos éléments de réponses et les avez-vous respectés ?

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5 réponses à Les 7 questions à se poser avant d’investir

  1. Didier-Fabrice 8 mars 2015 à 15:44 #

    Bonjour,

    Répondre au QQOQCCP est en effet indispensable avant toute action. Cependant, je trouve que tu ne vas pas assez loin dans les sous-questions. En particulier tu ne fais pas assez la distinction entre le « pourquoi » (cause) et le « pour quoi » (objectif).

    Tes deux derniers items répondent directement à cette question : devenir propriétaire et générer des revenus passifs. Il faudrait aussi les ordonnancer et les préciser. Et l’analyse de ce point doit être faite en amont. Par exemple, comme tu le mentionnes en premier je vais partir sur générer des revenus passifs comme étant prioritaire par rapport à la seule envie d’être propriétaire.

    Pour quoi veux-tu générer des revenus passifs (propositions volontairement clichés pour la compréhension) ?

    1°) Pour faire le kéké sur un blog, montrer que tu génères des revenus plus ou moins passifs (peu importe le montant) et vendre ta propre formation puisque tu es devenu un winner.
    2°) Pour acheter un jet privé et ton île privée dans les Bahamas.

    La réponse à la question de l’objectif va en effet conditionner les réponses à certaines autres questions. Si la finalité ultime est la première, le choix du parking est très judicieux. Il l’est beaucoup moins si c’est la seconde parce qu’avec les 200 € mensuels maxi ça va être difficile d’entretenir le jet…

    Bien sûr dans la réalité, les objectifs vont être moins marqués que dans mon exemple et la quadrature du cercle plus difficile à résoudre. On n’investira pas forcément dans le même type de bien (quoi) ou avec les mêmes modalités (comment), si l’on veut générer des rentes immédiates, les générer que plus tard (par exemple pour compenser une perte de revenus à la retraite) ou simplement constituer un patrimoine (par exemple pour le léguer à ses enfants ou encore avoir une belle maison dans une région ensoleillée pour aller passer sa retraite).

    Résultant de cette vérité, il y a une phrase que je n’apprécie pas dans ton article : « Même si vous avez le cash disponible, je vous conseille de toujours faire jouer l’effet de levier du crédit et d’investir le moins possible de votre poche.»

    Si tu as le montant cash, le levier va être extrêmement faible et son coût probablement disproportionné. C’est un peu comme si tu faisais appel à une entreprise de déménagement pour déplacer 3 bouquins d’une pièce de ta maison à une autre pièce de la même maison. Même s’il faut faire un effort pour porter 3 bouquins, faire appel à une entreprise de déménagement ne sera pas super productif.

    Ne pas oublier non plus qu’investir dans l’immobilier ne se limite pas exclusivement à investir dans l’immobilier locatif… Et même dans ce cas, imaginons que le taux de crédit soit supérieur à la rentabilité réelle du bien… (ne rigole pas, la vacance locative, les impayés, les charges qui explosent ça existe sans parler des taux de crédit variables non capés etc).

    Attention aux assertions péremptoires. En investissement ce qui est bon dans un cas particulier ne l’est pas forcément pour le cas du voisin…

    Nonobstant cette remarque, je te souhaite bonne continuation avec ton blog

    • Nicolas 8 mars 2015 à 18:54 #

      Bonsoir Didier-Fabrice,

      Tout d’abord, c’est vrai que j’aurai pu détailler la partie « pour quoi faire ». Si je ne l’ai pas fait, c’est parce que pour l’instant je n’ai pas la réponse à cette question. Aujourd’hui, le bien est en location, les mensualités du crédit sont couvertes par les loyers et j’ai 10 € de cashflow par mois. Je pense que c’est déjà l’essentiel, surtout pour un premier investissement. Maintenant, après un ou deux remboursements anticipés, je pense que le cashflow me permettra dans un premier temps de payer totalement les charges et d’investir dans autre chose par la suite.

      Concernant la phrase avec l’effet de levier, c’est vrai que cela n’est pas aussi avantageux pour tout le monde. Je n’avais pas 10 000 € en cash et pour quelqu’un qui se lance c’est souvent le cas, cela m’a donc parut pertinent de le mentionner.

      Je suis tout à fait d’accord avec toi, l’investissement immobilier ne se limite pas à du locatif. Actuellement, je parle uniquement du locatif car c’est par là que j’ai souhaité commencer. Cela me paraissait être le plus simple pour à terme investir pour moi. Je ne dis pas que c’est l’unique voie, mais en tout cas ça fonctionne très bien pour moi.

      Je travaille dans une banque détenue par l’état, dans un pôle commercial et notamment sur les aspects d’offres commerciales (affaire, offre, crédits). Bien que ça ne soit pas des crédits réalisés pour des particuliers, j’ai tout de même bien la notion des enjeux qu’il y a derrière les différents types de crédits ainsi que les types d’amortissements idoines. J’ai emprunté à taux fixe sur 9 ans pour mon parking et la rentabilité nette est aux alentours de 10 %, ce qui reste donc intéressant.

      En tout cas, merci pour ce retour constructif, j’apprécie fortement les personnes qui disent ce qu’elles pensent.

  2. Raphaël 2 mai 2015 à 01:24 #

    J’adore la citation qui colle parfaitement à l’article ! 😀
    Toujours savoir où on va, toujours visualiser l’objectif afin d’être focus à 1000% ! 🙂

  3. Jérôme 2 mai 2015 à 11:59 #

    Bonjour Nicolas,

    Une autre raison pour investir quand on a trop de cash en banque: la débancarisation.
    C’est ce que j’ai fait et je ne le regrette pas.
    Un parpaing vaudra toujours plus qu’un billet de banque en cas de krach ! Mais là, c’est un autre débat…

  4. Jérôme 8 août 2015 à 12:33 #

    Bonjour,

    Très bon article, pleins de petites informations de base pour les investisseurs en immobilier.

    A bientôt

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