Gros quiproquo sur 50 places de parking à vendre

L’art de bien lire une annonce immobilière de parking !

Comme je l’ai déjà évoqué dans plusieurs articles, il est très important de bien lire les annonces immobilières et surtout de poser les bonnes questions au téléphone.

J’ai trouvé une annonce très complète sur le site leboncoin.fr, grâce à l’outil Parking Market que j’ai créé. C’est la deuxième fois en seulement quelques jours que j’arrive à trouver des bonnes opportunités comme celle-ci.

Comme indiqué ci-desssus, l’annonce était très détaillée : précision sur la rue, le mode d’accès (par bip ou vigic), vente du parking libre ou occupé.

Trois types de parking étaient indiqués :

5,00 x 2,53 = 12,65 m2
5,27 x 2,66 = 14,01 m2
6,02 x 2,70 = 16,25 m2

Hauteur d’accès : 2,00 m

Rentabilité brute : 7% ou 5,6% net par an,
Charges : 8,50 € par mois,
Taxe foncière : 70 € par mois.

Disponible de suite. Boxable uniquement par deux. Prix : de 15000 € à 18000 €. En lisant cette annonce immobilière de parking, j’ai directement utilisé mon outil Parking Market pour analyser le marché sur cette ville que je ne connaissais pas du tout. J’ai également pris comme source 7 villes avoisinantes pour comparer. Voici les résultats que j’ai obtenu :

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Prix F.A.I médian : 16500 € et F.N.I médian : 17981 €

Grâce à ces résultats, j’ai pu constater que le prix proposé par le vendeur était en-dessous du prix du marché. Environ 1500 € de moins car son premier prix est de 15000 € et le prix médian semble être de 16500 €.

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Nombre de ventes : 10 et nombre de locations : 64

L’outil précise qu’il y a environ 6 fois plus de locations que de ventes ce qui est plutôt positif car à première vue il semble qu’il y ait peu de ventes et beaucoup de demandes de locations.

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Loyer médian : 99 €

Le vendeur est malin car il n’a pas inclus les frais de notaire dans son calcul de rentabilité qui est donc faussé. Malgré cela, il est possible de connaître le loyer qu’il pratique en multipliant la rentabilité de 7% par 15000 (prix proposé) divisé 12 (nombre de mois dans l’année). Ce qui donne un loyer approximatif de 87,5 €. L’outil donne un loyer médian de 99 € ce qui suppose que j’aurai la possibilité de louer un peu plus cher pour augmenter sensiblement la rentabilité.

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Rentabilité brute médiane : 6,61%

Rentabilité locative

L’outil indique ici une rentabilité brute médiane de 6,61% et le vendeur 7%. Ce n’est pas top top, mais d’après ce graphique, il semble que ça soit l’une des villes où la rentabilité est la meilleure. J’ai téléphoné au vendeur pour lui demander s’il passait par une agence et il m’a répondu que non. Il m’a ensuite redonné toutes les précisions qu’il avait déjà indiqué dans l’annonce et j’ai pris rendez-vous avec lui dès le lendemain.   Avec les informations indiquées dans cette annonce immobilière de parking, j’ai cru qu’il y avait seulement trois parking à vendre…

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50 places de parking à vendre aux portes de Paris

Arrivé sur place le lendemain j’ai eu une grosse surprise. Il ne s’agissait non pas seulement de trois places de parking à vendre mais de 50 ! Je peux vous assurer que ça fait drôle de penser aller voir une ou deux places de parking et d’en retrouver plusieurs dizaines 🙂 .

Le vendeur était un investisseur qui possédait tous les emplacements de la résidence. Malheureusement, bien que j’ai été très réactif avec cette visite seulement 24h après la mise en publication de l’annonce sur le site, il restait seulement 8 places de parking à vendre dont 6 étaient réservées.

Cet investisseur avait tout acheté à la fin des années 90 suite à une succession. Cet indice m’a mis la puce à l’oreille, car cela signifiait qu’il avait déjà tout payé ou en tout cas une grosse partie. Ce style d’information est très important pour entamer une bonne négociation.

Le plus intéressant dans tout cela, c’est qu’il s’est arrangé pour que les charges des places de parkings soient indépendantes de celles de l’immeuble.

Autrement dit, si un ravalement est prévu les propriétaires des places de parking ne devront rien payer. Il y a deux sous-sols et il n’y a pas d’ascenseur pour y accéder, ce qui signifie qu’il n’y a pas non plus de charges à payer par rapport à cela. Les seules charges qu’il y a à payer sont pour les travaux effectués sur la toiture et le hall d’entrée. La toiture a été refaite il y a quelques années et va tenir pour quelques dizaines d’années. C’est pour cela que les charges sont si peu élevées.

Je vous dévoilerai dans le prochain article ce que j’ai décidé de faire et vous montrerai quelques photos.

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