4 places de parking contre une cuisine (partie 2/2) !

Selon mon humble avis, au vu de ces rentabilités médiocres, je pense que très peu de personnes auraient tenté le déplacement.

Bon investisseur ou investisseur passif ?

Les bons investisseurs sont des gens qui ne s’arrêtent pas à cela, ils essayent de voir plus loin que le bout de leur nez. C’est comme cela qu’ils créent de la valeur et qu’ils arrivent à gagner de l’argent contrairement aux investisseurs « passifs ». Même si ce n’est pas facile du tout, j’ai tout de même essayé de faire pareil et c’est pour cette raison que je me suis déplacé.

J’avais pris rendez-vous vers 19h30 et j’ai mis un peu plus d’une heure pour arriver sur le lieu de rendez-vous. Au passage, je n’avais pas oublié de localiser le lot à vendre en face de l’école. Je suis d’ailleurs tombé dessus en marchant. Une pancarte était accrochée sur les grilles d’une résidence récente. J’ai essayé de joindre la personne à plusieurs reprises, mais rien, même pas de répondeur après une trentaine de bip interminables…

Rentabilité locative

J’ai fini par avoir quelqu’un au téléphone, une dame qui ne s’arrêtait pas de parler dès que je lui ai dit que j’étais investisseur. C’est bien de dire ça aux agences, comme ça elles ne vous prennent pas pour un touriste et ce même si vous débutez comme moi. Le bien à vendre était une place de parking double en enfilade à 20000 €. J’ai posé un maximum de questions à cette agence. Au vu du prix et de la faible fourchette de négociation annoncée par l’agence, je ne vais pas aller plus loin sur cette affaire. Même avec un loyer de 120 € on est en-dessous des 7 % en rentabilité brute.

Avant d’aller visiter, demandez s’il s’agit de place de parking ou de box !

En arrivant sur place, j’ai pris soin de repérer les lieux. Une grande place circulaire se trouvait dans les hauteurs de la ville avec des dizaines de voitures stationnées. Vu que le vendeur m’avait très bien décrit l’emplacement et que j’avais pris soin de repérer l’emplacement sur internet, je me suis dirigé tout naturellement devant la porte du parking. J’ai contacté le vendeur pour lui dire que j’étais bien arrivé.

4-places-de-parking-93-2

Habitant à 100 mètres, il est arrivé deux minutes plus tard. Une de mes suppositions évoquées dans l’article précédent s’avérait plutôt correcte. A première vue, ce monsieur était un jeune retraité et ne semblait plus vouloir s’occuper de son lot de parking, d’où la raison de cette vente. Vous verrez dans quelques lignes que ce n’est pas la vraie raison et que c’est beaucoup plus subtil que cela 🙂 .

Il a ouvert la porte avec le bip pour accéder aux emplacements et je n’ai pas mis 2 secondes pour me rendre compte d’un gros quiproquo. Il y avait que des places de parking et aucun box à l’horizon. Je suis retourné sur l’annonce et celle-ci était intitulée « lot de 4 parking ». Dans les échanges que j’ai eus avec le vendeur, il ne m’avait pas non plus précisé s’il s’agissait de box ou non. Le fait de ne pas avoir demandé est une belle erreur et je vous conseille de poser cette question, si ce n’est pas clairement écrit dans l’annonce.

Du coup la valeur du lot (42 000 €) commençait à se justifier un peu plus puisque cela n’était pas très élevé pour la région. En effet, en ramenant sur un prix à l’unité on arrive à 10500 € sur une place neuve aux portes de Paris, ce qui reste très accessible.

Nous avons fait le tour des emplacements et il m’a expliqué quel locataire occupait chaque place.

La place de parking double est située entre la Peugeot et la Renault que vous pouvez voir sur la photo ci-dessous.

4-places-de-parking-93-3

4-places-de-parking-93-1

Chacune des trois photos ci-dessous correspondent à une place simple.

4-places-de-parking-93-5

4-places-de-parking-93-4

4-places-de-parking-93-6

Je lui ai demandé de m’expliquer l’historique de son investissement. Il a fait construire en 2010 et la réglementation lui imposait de construire des places de parking.

Il les a ensuite exploitées pendant cinq années. Il n’est jamais passé par des agences, car il ne voulait pas qu’elles lui prennent des frais de gestion. En plus de cela, il habitait juste à côté (moins de 100 mètres) ce qui facilitait grandement la gestion. Il m’a aussi apporté un élément très important pour la négociation. Il m’a dit ouvertement qu’il déménageait dans deux semaines sur Paris et qu’il souhaitait vendre car sa femme préférait avoir une belle cuisine plutôt que 4 places de parking. Voici donc les vraies raisons de cette vente, maintenant vous comprenez le sens du titre de l’article 😉 .

J’avais donc potentiellement de grandes chances de pouvoir négocier face à un vendeur pressé, à la retraite et désirant faire plaisir à sa femme. Au moment de notre rencontre il m’a précisé qu’il avait reçu 12 propositions différentes. Il m’a annoncé en toute transparence qu’il m’avait fait venir, car je lui avais dit que je pouvais faire une offre sans conditions suspensives de vente. C’est une astuce qui peut faire la différence et vous distinguer de la concurrence. Maintenant, proposez cela uniquement si vous êtes sûr que vous n’aurez pas de soucis pour décrocher votre crédit !

L’art d’entretenir de bonnes relations avec le vendeur

N’habitant pas loin, il m’a proposé de venir chez lui pour qu’il me montre l’historique des quittances, des charges, ses déclarations d’impôts, le règlement de copropriété ainsi que les ordres du jour des assemblées générales. Tout était bien rangé, le vendeur était sérieux. J’ai appris une chose de sa part. Il m’a expliqué comment déclarer la taxe d’habitation au fisc. Il faut simplement envoyer au fisc l’adresse du parking, le numéro du parking, le nom, le prénom, la date de naissance et le lieu de résidence du locataire occupant l’emplacement au 01 janvier de l’année en cours.

Ensuite, le fisc se débrouille avec ces informations. Il n’y a pas de document spécial à remplir, il faut juste l’écrire sur une belle feuille blanche… Si vous ne le faites pas et que vous habitez à moins d’1 kilomètre de votre parking vous paierez la taxe d’habitation, à moins d’expliquer que vous ne l’utilisez pas personnellement, attention donc.

Il semblait avoir beaucoup investi. Dans sa cour il y avait 2 box et en Ile-de-France il avait déjà revendu plusieurs parkings. J’ai essayé d’en apprendre un peu plus sur son déménagement. Il m’a répondu qu’il avait acheté un appartement de 160 mètres carrés en plein Paris pour passer sa retraite en famille. Je vous laisse faire une déduction logique sur les moyens financiers de ce vendeur ;-).

Pour conclure, je n’ai pas cherché à négocier le même jour. Je lui ai dit que je reviendrai vers lui dès le lendemain. Vous verrez dans le prochain article que j’ai totalement foiré cette négociation et que j’ai fait l’erreur d’un vrai débutant, ça pourra vous servir !

Quel prix auriez-vous proposé ?

Les commentaires sont clos.