4 places de parking contre une cuisine (partie 1/2) !

Comment j’ai trouvé un lot de 4 places de parking ?

Grâce au logiciel que j’ai conçu et que je suis sur le point de vous dévoiler prochainement, j’ai réussi à trouver un lot de 4 places de parking très intéressant en seulement 2 jours. Ce lot était affiché à 42 K € et situé aux portes de Paris dans le département du 93.

Avant même de m’y pencher un peu plus sérieusement, j’avais été freiné de par sa localisation. D’après les chiffres, le 93 est le département le plus pauvre de France. Stratégiquement parlant, il n’est pas très judicieux d’investir là où les gens n’ont pas forcément les moyens de se payer une place de parking. Mais je me suis vite rendu compte que j’avais tout faux.

Rentabilité locative

Ce lot était situé à plus d’1h de transport de chez moi. Dans l’optique de ne pas me déplacer pour rien, j’ai posé un maximum de questions au vendeur par e-mail. Pour votre information, c’est une annonce que j’ai trouvé sur le site leboncoin. Le propriétaire ne passait pas par une agence et ne souhaitait pas en solliciter.

Première série de questions au vendeur

Je l’ai contacté uniquement par e-mail et les premières questions que j’ai posées étaient les suivantes :

  • A combien s’élèvent les loyers pour chaque place ?
  • Quel est le montant des charges de copropriété et foncier pour le lot ?

Suite à ces deux questions, le vendeur m’a répondu précisément :

Les trois simples sont loués à 67 € chacun. Il y a très peu de vacance, je peux vous montrer l’historique. Le double est loué 100 €. Mes prix sont peu élevés, ils peuvent être revus à la hausse avec une gestion locative plus rigoureuse.

Cette première réponse m’a permis de déduire trois choses importantes. Premièrement, il y a deux types de bien 3 simples et un double. Ceci n’était pas indiqué dans l’annonce. Deuxièmement, il semble y avoir de la demande dans le secteur. Troisièmement, le propriétaire actuel ne semble pas avoir le temps de s’occuper de ses parkings. Donc soit il a un travail prenant ou bien il part en retraite et n’a plus envie de s’en occuper. Vous verrez un peu plus loin les vraies raisons qui expliquent cette gestion locative plutôt passive.

La taxe foncière pour l’année 2014 :

Simple : 101 €,
Simple : 102 €,
Simple : 101 €,
Double : 80 €.

Les charges de copropriété pour l’année 2014 :

Simple : 192 € – 36 € (régularisation) = 156 €,
Simple : 201 € – 38 € (régularisation) = 163 €,
Simple : 192 € – 36 € (régularisation) = 156 €,
Double : 342 € – 65 € (régularisation) = 277 €.

Si vous ne savez pas ce qu’est une régularisation de charges de copropriété, je vous invite à vous rendre sur cet article.

L’entrée est juste derrière l’abri bus. Ils sont sous le Carrefour City, au plateau.

Il est important de se documenter sur le lieu de votre prochain investissement

Quand vous avez un vendeur comme celui-là, qui vous donne beaucoup d’informations sans broncher, c’est qu’en général il est pressé ou qu’en tout cas il est décidé de vendre. Grâce à la localisation ultra précise du vendeur, j’ai pu me renseigner un peu plus sur le quartier. J’ai fait des recherches simplistes sur internet en tapant le nom de la ville suivi de « avis ». Voici une petite compilation des éléments que j’ai pu récolter grâce à une dizaine d’avis sur internet :

Ville très agréable et verte, écrin de verdure où il fait bon se promener. C’est comme une ville sans rue ! Ville bâtie sur le domaine d’un ancien château. La ville est un havre de paix. J’adore cette ville ! J’aime cette ville pour son calme et ses petites allées où il fait bon se perdre. La ville est très bien desservie par les transports (20 min de Paris). Ville assez agréable, nombreux commerces, ville à taille humaine. De belles demeures, des commerces de qualité, un environnement préservé, un RER qui fonctionne bien. Ilot de richesse, clame et bourgeois. (Source : www.journaldunet.com).

Autant vous dire qu’avec tous ces avis positifs, la mauvaise image du 93 s’est soudainement dissipée ^^.

Faire ce type de recherche est très importante, car cela peut effacer certaines idées reçues. D’autre part cela peut vous donner des indications essentielles. Surtout quand on peut lire « ville sans rue » pour les parkings il n’y a pas mieux, vous ne croyez pas ? Aussi, il est assez facile d’imaginer que c’est une ville où il y a beaucoup d’argent et donc beaucoup de locataires potentiels.

Voici un exemple de « petite » maison que j’ai pu croiser par dizaine en me rendant sur place et qui a confirmé ce que les gens avaient écrit sur internet 🙂 :

demeure

Deuxième série de questions au vendeur

Quand j’ai vu que le vendeur ne rechignait pas pour me donner toutes les informations nécessaires, je lui ai posé d’autres questions :

  • Pourquoi la taxe foncière de l’emplacement double est plus faible que celle d’un emplacement simple ?
  • Pouvez-vous m’envoyer l’historique des locations ?
  • Quel est le profil de vos locataires ?
  • Avez-vous déjà reçu une proposition ?
  • Passez-vous par une agence ?

Pour la taxe foncière, c’est une bonne remarque. Ayant occupé provisoirement en 2014 ce parking double, 80 € correspond au prorata temporis pour le fisc. Donc pour 2015 il y aura environ 510 € de foncier pour le lot des 4 places de parking (101 + 101 + 102 + 206).

Pour les places simples, voici le profil des locataires :

– Une infirmière, dont le mari est agent de police. Le virement est fait automatiquement tous les mois. Rien à dire depuis juillet 2014,
– Vice consul du Maroc à Villemomble vient de louer le mois dernier,
– Une personne très respectable, virement automatique depuis juillet 2014,
– Un monsieur, dont le bail est au nom de sa femme et qui paye en cash avec 2 ou 3 mois d’avance.

Je pourrais vous montrer les baux et l’historique si vous le souhaitez. J’ai mis l’annonce il y a deux jours, j’ai déjà eu 7 propositions et je ne passe pas par une agence. Aussi, vous pouvez vous renseigner sur le marché, car boulevard du midi en face de l’école la fontaine, un emplacement double est à vendre. Je sais qu’il y a quelque temps ils ont vendu un simple, vous pouvez leur demander le prix de vente.

Rentabilités pour ce lot de 4 places de parking ?

Suite à ce retour, je me suis vraiment dit que c’était à première vue, le vendeur idéal. Il me dit même ce qu’il y a à vendre à côté et où précisément. Si ce n’est pas royal ça !

Comme vous pouvez l’imaginer, j’ai tout de même fait des calculs sur la rentabilité actuelle. Si je l’achetais au prix demandé 42 000 €, il fallait compter environ 4331 € de frais de notaire d’après les simulateurs, soit un total de 46331 € F.N.I.

Rentabilité brute : (((67 x 3) + 100) x 12) / 46331 x 100 = 3612 / 46331 x 100 = 7,8 %,

Rentabilité nette : 3612 – 510 – 927 (charges de copropriété sans la régularisation) / 46331 x 100 = 2175 / 46331 x 100 = 4,7 %,

Rentabilité nette nette : 2175 – 758 (impôt) – 560 (C.S.G) / 46331 x 100 = 1.85 %.

Autant vous dire que la rentabilité nette de charges et d’impôts m’a totalement refroidi, elle est quatre fois moins importante que la rentabilité brute.

A ce stade, auriez-vous foncé ou bien n’auriez pas tenté le déplacement ?

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